中交地產(chǎn)(000736.SZ)自3月份以來，股價一飛沖天，從不足7元一路飆升到29.26元，期間頻現(xiàn)多個漲停板，截止5月10日收盤漲超10%。
時至今日，中交地產(chǎn)已經(jīng)7次發(fā)布“股票交易異常波動”相關(guān)公告，稱公司不存在應(yīng)披露而未披露的、對公司股票及其衍生品種交易價格產(chǎn)生較大影響的信息，前期披露的信息也不存在需更正、補(bǔ)充之處。
如此一家不“顯山露水”的房企，有大型央企中交集團(tuán)做背書。今年以來，大受到資本市場的狂熱追捧，在房企中風(fēng)光無兩。
但在經(jīng)營層面，中交地產(chǎn)卻問題頻出。22年前的訴訟糾紛落錘，中交地產(chǎn)不服判決決心再訴；5月到期借款無法償還？一封發(fā)給大股東的紅頭文件，因資金緊張求救；招來前世貿(mào)高管，能否帶飛代建板塊？
中交地產(chǎn)還能繼續(xù)豪橫下去嗎？
1
被信達(dá)“死磕”
中交地產(chǎn)22年前的一次合作帶來的訴訟糾紛，在5月9日有結(jié)果了。
中交地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，中國信達(dá)就以股東損害公司債權(quán)人利益責(zé)任糾紛為由提起上訴，中交地產(chǎn)及另一合作方需承擔(dān)3100萬元及利息的連帶清償責(zé)任。
圖源：中交地產(chǎn)公告
彼時有媒體發(fā)文稱，中國信達(dá)告贏中交地產(chǎn)......涉訴的中交地產(chǎn)卻進(jìn)一步獲得了資本市場的追捧。5月10日，中交地產(chǎn)以23.35元的價格低開，但開盤后便急速拉升，大約一刻鐘的時間股價漲停，報收26.6元，成交19.16億元。
據(jù)公告披露，2000年7月13日，中交地產(chǎn)、重慶路橋、宇鳴公司、成都鳴升貿(mào)易有限公司四家公司共同出資組建長竹公司，注冊資本為5000萬元，其中中交地產(chǎn)占比36%，宇鳴公司占比62%，其余兩公司占比均為1%。
2003年7月26日，建行重慶分行與長竹公司簽訂《還款協(xié)議》，雙方確認(rèn)長竹公司尚欠建行重慶分行貸款本金5740萬元及至全部貸款本息實(shí)際還清時止的利息、復(fù)息。
此后經(jīng)過抵押物沖抵債權(quán)，長竹公司尚欠建行重慶分行借款本金 4846.328 萬元及利息。2004年，建行重慶分行與信達(dá)重慶分公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，對長竹公司享有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了信達(dá)重慶分公司。2005年3月，長竹公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照，無法清償上述債務(wù)。
長竹公司無法清償債務(wù)，信達(dá)重慶分公司轉(zhuǎn)頭將其告上法庭。
2020年1月，信達(dá)重慶分公司以股東損害公司債權(quán)人利益責(zé)任糾紛為由，將宇鳴公司作為被告，將中交地產(chǎn)、重慶路橋作為連帶責(zé)任被告訴至重慶市第五中級人民法院，要求宇鳴公司賠償就未履行出資義務(wù)的本金部分3100萬元，同時要求其支付利息部分的3706萬元，判令中交地產(chǎn)、重慶路橋承擔(dān)連帶責(zé)任。
2021年3月23日，重慶市第五中級人民法院出具《民事判決書》：宇鳴公司需向信達(dá)重慶市分公司支付賠償金3100萬元并賠償利息損失，賠償金本息金額不得超過原長竹公司對信達(dá)重慶市分公司所負(fù)債務(wù)本息金額，同時駁回信達(dá)重慶市分公司的其他訴訟請求。
信達(dá)重慶分公司不服一審判決，向重慶市高級人民法院提起上訴，請求判令中交地產(chǎn)及重慶路橋就宇鳴公司在一審判決中的賠償責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。這一訴求在二審判決中得到支持，被信達(dá)“死磕”的中交地產(chǎn)也表示，這一判決結(jié)果對公司當(dāng)期凈利潤或期后凈利潤可能存在較大影響，但最終影響金額尚存在不確定性。
但，中交地產(chǎn)認(rèn)為這一終審判決并不合理，擬向最高人民法院提出再審申請。
2
流傳的求救報告
一波未平一波又起。與信達(dá)的“持久戰(zhàn)”還在繼續(xù)，同日，中交地產(chǎn)一份紅頭文件傳出。
據(jù)《風(fēng)財訊》報道，關(guān)于中交地產(chǎn)這份紅頭文件，題為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報告”。簽發(fā)人為公司董事長李永前，文件號“中交地產(chǎn)融發(fā)[2022]94號”。值得細(xì)究的是，紅頭文件遞交對象則為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”，為中交地產(chǎn)的大股東，目前占股約53.29%。
而這份文件在當(dāng)日午后收盤后，有媒體稱：中交地產(chǎn)方面已就“文件”報警。
值得注意的是，上述截圖并未顯示正文，風(fēng)財訊報道稱，該文件向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。從內(nèi)容看，這份報告似乎更像一份尋求償債支持的“求救信”。
難道中交地產(chǎn)真的“手頭緊”了?
中交地產(chǎn)的年度報告顯示，截止2021年年末，其融資總額為629.4億元，1年以內(nèi)的借款為189.74億元；2年以內(nèi)的借款占比超過了60%，規(guī)模接近400億元，這對于以長期資金需求為主的房企而言并不是個好現(xiàn)象。
而其手握的貨幣資金只有123.7億元，與一年內(nèi)的借款差額超過了66億元。此外，中交地產(chǎn)貨幣資金有16.08億元受限。換句話說，中交地產(chǎn)目前能動用的資金只有107.62億元，遠(yuǎn)不足以應(yīng)對近200億元的短期借款。
短期借款的急速膨脹，其高成本借款漲幅也隨之上漲。
2019年，中交地產(chǎn)信托融資余額還只有8億元，到了2020年末，其信托融資就達(dá)到了165.81億元。2021年年末，中交地產(chǎn)信托融資余額為185.57億元，平均成本達(dá)6%-8.5%。高成本的融資增長迅猛，其利息支更是直接跳漲。2019年中交地產(chǎn)的利息支出在10億元左右，2020年直接漲幅接近兩倍至30.69億元，2021年達(dá)38.93億元。
圖源：中交地產(chǎn)2021年年報
值得注意的是，考察負(fù)債斷的三道紅線，中交地產(chǎn)全部踩中。2021年年末，公司凈負(fù)債率為217.68％，剔除預(yù)收款后的負(fù)債率為82.04％，現(xiàn)金短債比為0.65。這也就意味著，中交地產(chǎn)已成“紅檔”房企，其有息負(fù)債就不能再增加。
三道紅線全部踩中、負(fù)債高漲、同時伴隨著不合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)——信托融資成本高以及大筆的短債等待償還，壓力可想而知。
但，中交地產(chǎn)還有大股東撐腰。
根據(jù)中交地產(chǎn)年報和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房集團(tuán)4筆合計35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產(chǎn)又向中房集團(tuán)新增23億元借款，向其控股的子公司續(xù)借1億元。2022年3月底，中交地產(chǎn)繼續(xù)向控股股東借款，兩筆合計45.8億元。
近36億元的4筆關(guān)聯(lián)借款全部展期，但是有一個問題擺在眼前，銀行、信托等第三方的借款，中交地產(chǎn)能否又再一次完成展期？有央企的背書，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，盡管中交地產(chǎn)面臨還債壓力，大概率依然會在大股東的背書與連帶擔(dān)保下，溝通展期和借資還債。
3
招來前世茂高管
“年少不知國企香，老賴方知編制好?！?/p>
有媒體這樣打趣的來說現(xiàn)今地產(chǎn)人的心境。如今，民營房企的持續(xù)暴雷，離職潮也逐漸涌起。有朱榮斌、劉森峰開啟創(chuàng)業(yè)之程，也有徐愛國、劉輝等人投身央企陣營。
去年年底，陽光城前副總裁徐愛國加盟中交地產(chǎn)。今年5月初，中交地產(chǎn)又迎來一位職業(yè)經(jīng)理人，前世茂副總裁的劉輝，擔(dān)任中交地產(chǎn)代建板塊總經(jīng)理。據(jù)悉，中交地產(chǎn)代建板塊屬于其二級子公司，前身為北京聯(lián)合置業(yè)有限公司，2020年3月正式更名為中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司。
劉輝 圖源：華北世茂2021誓師大會
事實(shí)上，劉輝與中交地產(chǎn)早已有過“一面之緣”。在2019年2月1日的土拍上，中交地產(chǎn)與世茂聯(lián)合體曾摘得朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)1016-030等地塊，成交價34.08億元，溢價率0.5%，該地塊居住部分將全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”。
這便是世茂、中交、金地聯(lián)合開發(fā)的位于東四環(huán)旁將臺板塊的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目——上東郡，該項(xiàng)目于2020年5月開盤。
彼時之間早有合作，這也就不難理解劉輝揮別世茂地產(chǎn)后，會加入中交地產(chǎn)的原因。
在房地產(chǎn)行業(yè)已有多年工作經(jīng)驗(yàn)的劉輝，在2005年以仕官生的身份加入龍湖地產(chǎn)，曾在龍湖擔(dān)任過北京公司運(yùn)營總、長春公司總經(jīng)理職務(wù)。2013年，劉輝加盟世茂，在華北區(qū)域開創(chuàng)了自己的一番天地，今年2月底離職前，其職務(wù)為世茂集團(tuán)副總裁、華北區(qū)域董事長。
如今劉輝加入中交地產(chǎn)，負(fù)責(zé)一個具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K——代建板塊。
而中交地產(chǎn)對于代建板塊的研究，早就已經(jīng)啟動。在2014年，現(xiàn)董事長李永前被中交派遣到綠城中國擔(dān)任執(zhí)行總裁，5年的時間里，他看到了綠城中國的代建板塊的強(qiáng)大勢能，更加直觀的看到了代建這種輕資產(chǎn)、高毛利的業(yè)務(wù)對綠城業(yè)績的貢獻(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，綠城中國從2014年的百億規(guī)模到2019年規(guī)模超2000億，其中綠城管理在2019年的銷售規(guī)模就占到了集團(tuán)總規(guī)模的三分之一。2019年，作為代建規(guī)模全國第一的房企，代建項(xiàng)目為綠城貢獻(xiàn)了664億元的合同銷售額，占當(dāng)年銷售額的近三分之一。次年，綠城中國的代建板塊綠城管理就被分拆上市。
相比傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)銷售，代建業(yè)務(wù)更有利潤優(yōu)勢。據(jù)綠城管理2021年報顯示，期內(nèi)，綠城管理毛利達(dá)到10.4億元，較2020年上升20.2%，毛利率為46.4%。三個業(yè)務(wù)板塊的毛利率分別為：商業(yè)代建為44.9%、政府代建為40.9%及其他服務(wù)為74.2%。
2019年，李永前才從綠城中國執(zhí)行總裁的崗位調(diào)回中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁，此后便開始注重代建板塊的開發(fā)，他先提出了“5年步入千億陣營”的目標(biāo)，隨后在2019年的工作會議上提出了“六個一工程”戰(zhàn)略，即大力發(fā)展融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng)等新業(yè)務(wù)。
有意向綠城管理看起，無奈其近幾年發(fā)展卻不太順利。
李永前曾定下目標(biāo)：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上?！?/p>
但，2021年中交地產(chǎn)的業(yè)績并不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長18.2%至145.4億元，歸母凈利潤同比減少約32.2%至2.36億元。
圖源：中交地產(chǎn)2021年年報
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)方面，中交地產(chǎn)2021年（全口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額560億元，較上年同期增長5.07%，而其代建業(yè)務(wù)2021年簽約銷售面積為2.23萬平方米，簽約銷售金額僅10.24億元，占比較小。
雖然中交地產(chǎn)有著央企品牌的優(yōu)勢，但其在代建業(yè)務(wù)方面的拓展速度較為緩慢，仍有較大發(fā)展空間。
此時的壓力就來到了劉輝身邊，如何讓中交房地產(chǎn)管理在未來能夠爆發(fā)出它的潛能，實(shí)現(xiàn)代建板塊業(yè)績的飛躍，是其必須要攻克的難題。
在劉輝的帶領(lǐng)下，接下來的幾年中代建板塊能否迎來較大的發(fā)展和突破，還需要等待時間來解答。（來源：青財經(jīng)看財報）