來源：一號地產(chǎn)（ID：dichanyihao) 作者：朱虛侯
一號說：花式怒懟第一人
一定程度上，花樣年控股（01777.HK）可以看做是市場先行者，先是美元債市場公開違約，引發(fā)群起效仿；后是兩度遭遇清盤呈請，再引投資者擔(dān)憂。
進(jìn)入6月，花樣年發(fā)布消息稱，目前公司已進(jìn)入債務(wù)重組方案的實(shí)質(zhì)性溝通階段。不知道花樣年所稱的“實(shí)質(zhì)性溝通”包不包括發(fā)官微怒懟？
怒懟清盤呈請 反問債權(quán)人“心里有鬼”
若論美元債暴雷第一家，無出花樣年其右者。
2021年中報顯示，截至當(dāng)年6月，花樣年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額尚有271.78億元，可以覆蓋一年內(nèi)到期的短債。
而該中報披露時還是在2021年8月底。誰料到，花樣年的公開財報也就停留在這個時候了，2021年的年報一直延期至今。
當(dāng)時，曾有報道稱花樣年未全額償還已到期的離案優(yōu)先票據(jù)。為此，花樣年還怒懟質(zhì)疑，公開表示：
“公司經(jīng)營情況良好，運(yùn)營資金充裕，不存在任何流動性問題?！?/p>
話音未落下，雷聲忽已至。
2021年10月4日晚間，花樣年公告自曝違約，上市公司公告稱，花樣年針對10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還，構(gòu)成債務(wù)違約。
隨后，花樣年實(shí)控人曾寶寶在社交平臺發(fā)布了電影《至暗時刻》海報，似乎暗喻花樣年控股迎來“至暗時刻”。
明明兩個月前發(fā)布的半年報還有272億現(xiàn)金，怎么就還不起區(qū)區(qū)2億多美元債了？當(dāng)時，一號地產(chǎn)曾于10月6日發(fā)布文章《花樣年控股：半年報還有272億現(xiàn)金，怎么還不起14億的債？》，在拆解財報數(shù)據(jù)之后，一號君認(rèn)為花樣年遠(yuǎn)未到所謂的“至暗時刻”。
后來的事件推演確實(shí)如一號君所料，美元債逾期，評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級，股債雙殺，均沒有觸底。
反而是一個月后，也就是2021年11月24日，花樣年主要附屬公司花樣年投資作為1.49億美元未償還貸款融資的擔(dān)保人，被申請清盤呈請。
今年5月30日，花樣年再發(fā)公告，稱因公司未償還貸款融資約1.49億美元，接獲清盤呈請。?
由于清盤呈請屬于“魚死網(wǎng)破”式的催債申請，跟破產(chǎn)重組無異。此舉自然遭到花樣年極力反對，而且兩次清盤呈請來自于同一債權(quán)人，涉及的也是同一筆貸款，這更加讓花樣年慍怒。
在上述公告發(fā)布同日，花樣年官微還放出一張題為《誰心里有鬼》的油畫，配文“咋滴！”雙方的劍拔弩張程度可見一斑。
1.49億美元，合計(jì)不到10億元人民幣，花樣年何以就無力償還到要被呈請清盤呢？
當(dāng)然，這其中或許有意氣之爭在里面，但從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，花樣年面對的債務(wù)危局并不輕松，甚至還相當(dāng)嚴(yán)峻。
公開信息層面，花樣年最近一次披露債務(wù)情況還要追溯到去年12月。當(dāng)時，花樣年官微曾刊發(fā)一篇文章，題為《潘軍談花樣年：置死地而后生》。
潘軍在官微里談“置之死地而后生”的時候，仍然雙拳緊握，似有無窮力量引而未發(fā)。
其信心或許來源于花樣年在“三道紅線”上的表現(xiàn)似乎還沒到絕地。
2021年中報顯示，花樣年控股凈負(fù)債率為74.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，現(xiàn)金短債比為1.59，特別是其在手現(xiàn)金及等價物，在2021年6月份時尚有271.78億元，相較其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債僅為195.45億元，理論上來說現(xiàn)金短債比的安全系數(shù)很高。
但花樣年“三道紅線”的成色卻并不那么足，同樣是2021年中報顯示，銀行存款和現(xiàn)金等價物有271.8億元，其中232.29億元為各類受限資產(chǎn)。
22億美元債大限將至 55億公司債年內(nèi)到期
即便面對區(qū)區(qū)14億的債，也有捂不住蓋子的時候。
而當(dāng)時花樣年對于資金的饑渴，從其發(fā)行美元債就可以看得出來。
2021年6月，花樣年發(fā)行的最后一筆美元債，票面利率已經(jīng)高達(dá)14.5%。
也還是在“置死地而后生”這篇官宣文章，花樣年披露截至2021年12月2日，公司海外債規(guī)模超過40億美元，約合260億元人民幣；此外，還有境內(nèi)信用債規(guī)模60多億元，境內(nèi)銀行類金融機(jī)構(gòu)貸款200多億元；三者合計(jì)債務(wù)規(guī)模達(dá)520億元。
以271億在手現(xiàn)金（其中還有232億屬于受限資產(chǎn)），如何覆蓋520億債務(wù)規(guī)模？不要說寄希望于銷售資金回籠。
2022年即將半年過去了，花樣年已經(jīng)有4個月沒有披露月度銷售額數(shù)據(jù)了。最新一次披露止于今年1月份，當(dāng)月銷售額僅5億元，環(huán)比下降72%。
花樣年的信心來源還有一種可能，就是境內(nèi)債展期。
在當(dāng)月底，公司債18花樣余額9.49億元，獲得2021年應(yīng)付利息80%展期1年、本金展期兩年。同時，19花樣02、20花樣02業(yè)已展期通過。
2021年有3筆債券本金累計(jì)展期16.79億元，利息累計(jì)展期1.95億元，合計(jì)18.74億元。
在當(dāng)下的語境中，展期已經(jīng)不算違約，所以花樣年表示“沒有出現(xiàn)境內(nèi)公開市場違約事件”。舍外保內(nèi)意圖明顯，當(dāng)然這種保也只是延遲往后拖進(jìn)度條而已。
去年違約3筆美元債，合計(jì)7.5億美元，2022年內(nèi)仍有3筆約10.5億美元到期待償還，加上明年1月份一筆4.44億美元債到期。花樣年有22億美元債在前面等著，合計(jì)達(dá)人民幣150億元。
明天的債，依然是債。寅吃卯糧，總不是法子。
而且如此一來，美元債債權(quán)人更加抓狂，合著小甜甜變“牛夫人”？
同時，花樣年集團(tuán)（中國）有限公司，當(dāng)前存續(xù)人民幣債券仍有64.47億元，年內(nèi)公司面臨4筆公司債到期或者回售，合計(jì)達(dá)55億元，其中19花樣年將于7月5日到期，債券余額7.24億元；但仍未看到有關(guān)該筆債券展期的消息，這將是花樣年接下來一個月需要面對的第一道難關(guān)。
美元債加境內(nèi)公司債，到明年1月，花樣年至少面臨205億元債券償還壓力。
此外，據(jù)票眼數(shù)據(jù)，未結(jié)清商票方面，花樣年地產(chǎn)集團(tuán)有4696萬元，旗下子公司天津花樣年碧云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有2024萬元，青島花樣年碧海云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有2342萬元，花樣年（成都）生態(tài)旅游開發(fā)有限公司有1.1億元，集團(tuán)及子公司合計(jì)未結(jié)清商票超過2億元。
企業(yè)預(yù)警通顯示，今年5月，花樣年集團(tuán)（中國）有限公司還被成都市中院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的7.3億元；去年12月，花樣年集團(tuán)分別被深圳市福田區(qū)法院和深圳市中院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的分別為8千萬元和1.46億元。
公開市場已然債務(wù)壓頂，各種票據(jù)追索和合同執(zhí)行帶來的法律官司又不斷，花樣年在“自救”之前最大的困境或許是尋找到如何“止血”的藥方。
90%土儲位于一二線 為何仍暴雷？
債務(wù)積如山，化債如抽絲。
花樣年另行祭出大招：賣資產(chǎn)。
今年5月19日，花樣年宣布向中交地產(chǎn)（0007.6.SZ）全資子公司中交美廬(杭州)置業(yè)有限公司，出售中交花創(chuàng)(紹興)置業(yè)有限公司合計(jì)51%的股權(quán)，涉及資金約4.08億元。同時，中交地產(chǎn)等額受讓中交花創(chuàng)的債權(quán)本金約2.83億元及利息7000萬元，交易總金額約7.61億元。
更早之前，花樣年還分別向合作方越秀地產(chǎn)（00123.HK）及旭輝控股集團(tuán)（00884.HK )出售了合作項(xiàng)目的股權(quán)，換取資金。
向合作方甩包袱是暴雷房企“自救”標(biāo)準(zhǔn)動作，出售物業(yè)資產(chǎn)同樣也是當(dāng)下能使得出的幾個大招之一。
去年9月底，花樣年已經(jīng)將彩生活旗下核心資產(chǎn)鄰里樂100%股權(quán)出售給碧桂園，作價33億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年9月份以來，花樣年系轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)額度已超過45.6億元。?
但這些自救動作，目前看并不湊效。原因正如上所分析，境內(nèi)外債券到期和各種應(yīng)付賬款，就如一個個“出血點(diǎn)”，在有效壓制住滋滋冒血之前，自救只能是揚(yáng)湯止沸。
花樣年也許并不以為意。
在發(fā)布“置死地而后生”背后可能還存在著第三重信心，就是龐大而高能級城市的土地儲備。
在2021年中期業(yè)績發(fā)布會上，潘軍表示，截至2021年6月底，花樣年規(guī)劃土地儲備建筑面積3843萬平方米，其一，已確權(quán)建筑面積1749萬平米，集中于全國五大都市圈，一二線城市占比超過90%；其二，預(yù)期未來可轉(zhuǎn)化為土地儲備的城市更新項(xiàng)目總建筑面積約2094萬平米，集中于粵港澳大灣區(qū)，預(yù)計(jì)儲備總貨值4671億元。
上行周期，這些土儲是儲備礦藏，隨時等著掘金。等到行業(yè)下行時，這些土儲就成了“吞金獸”。
2020年被花樣年喻為“投資大年”，全年新增20幅地塊，新增總地價214億元。而在前一年，其僅新增5宗地塊。
到2021年2月，潘軍仍對外表示，2021年花樣年的拿地投資將持續(xù)上升。對城市更新更是寄予厚望，彼時潘軍曾預(yù)測，2021年城市更新供應(yīng)的貨值將爭取超過100億元，2022年超過200億元，之后每年逐步增長。
花樣年執(zhí)行董事張惠明則透露，2023年城市更新將有400億元的貨值。
但是這份樂觀情緒沒有延續(xù)超過一年，2021年10月，花樣年退出與奧園合作的深圳城市更新項(xiàng)目，雖然在當(dāng)時這一合作并沒有確實(shí)項(xiàng)目落地，退出不過是為了減少未來投資支出，同時也是表明一種態(tài)度：
退！退！退！
此后，花樣年又在與美的置業(yè)合作的佛山項(xiàng)目中退出，將成都項(xiàng)目出售給中融信托。
等到危機(jī)明牌后，潘軍感嘆起危機(jī)之源：
“花樣年產(chǎn)生問題的核心可能是缺少對風(fēng)險的識別，比如在2021年上半年的壓力下已經(jīng)不應(yīng)該再買地，結(jié)果還是花了80億元。
其次，我們對政策的解讀深度不夠，國家已經(jīng)在調(diào)控了，但是花樣年還在高歌猛進(jìn)，不賺錢還在拍地?！?/p>
白武士來過，但僅限于來過
一紙清盤呈請公告，加兩張表情生動的橘貓照，又讓花樣年成為坊間熱度房企。
或許因?yàn)榛幽暾凇耙龖?zhàn)”關(guān)鍵階段，突然間上演這么一出清盤呈請，未免令其慍怒不已。
如果不算碧桂園出手相助，拿下彩生活核心資產(chǎn)，現(xiàn)時露面的花樣年真正“白武士”只有一個，那就是粵民投。
今年3月25日，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶在個人微博，披露過一段與潛在白武士接觸一事。在這條不足140字的微博中，她以極簡筆力造出了一種畫面感：
“昨天下午被潛在白武士拉著聊了兩半個小時，他們認(rèn)為我除了做有趣高咖展品、構(gòu)建體驗(yàn)服務(wù)有能力外，對其他事都大咧咧。大開大合還要細(xì)枝末節(jié)，切?！?/p>
如果不是最后一個字，一號君差點(diǎn)就以為曾小姐要“改頭換面”了。
還好，有了這個“切”，大小姐人設(shè)還在。
但“白武士”倒也真得來過。
4月11日，花樣年控股（01777.HK）和彩生活（01778.HK）分別發(fā)布公告稱，公司分別與粵民投另類私募基金管理（珠海橫琴）有限公司（以下簡稱粵民投另類）簽訂了協(xié)議。
協(xié)議內(nèi)容即便概述也很長，關(guān)鍵信息就一條：促進(jìn)有效落實(shí)全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃，包括將其自身或其指定人士定位為花樣年集團(tuán)債務(wù)重組的可能戰(zhàn)略投資者。
不知道粵民投是不是和曾小姐聊了兩個半小時的那個“白武士”，但其確實(shí)有資格說這種話。
因?yàn)榛浢裢兜膩眍^不小，不但注冊于中新廣州知識城，實(shí)繳資本金160億元；首期創(chuàng)立股東更包括賢豐控股、美的控股、碧桂園、星河灣等16家企業(yè)。
碧桂園楊惠妍、星河灣董事長黃文仔、金發(fā)科技董事長袁志敏等嶺南商業(yè)巨擘，均在其董事的名單上。
早些年，粵民投即通過“不動產(chǎn)金融”業(yè)務(wù)，以股權(quán)、債權(quán)等方式，為房企提供融資、開發(fā)賦能等金融服務(wù)，成為部分開發(fā)商的“金主”，與保利、綠城、萬科等房企都有密切交集。資料顯示，目前粵民投至少投資了23家房地產(chǎn)開發(fā)公司。
也許是投的多了，股東中還有兩家房企，粵民投對于地產(chǎn)尤其是當(dāng)下的地產(chǎn)狀況應(yīng)當(dāng)頗為熟悉，從今年1月份花樣年與其開始接觸，到4月份才官宣簽了一份毫無約束力的協(xié)議。
即便粵民投僅僅表露出“可能”的戰(zhàn)略投資者意愿，花樣年也承認(rèn)：經(jīng)多家比較，粵民投另類整體實(shí)力及方案比較匹配，最終選擇與粵民投另類合作。
至于最后到底能不能牽手，如何牽手？恐怕仍要打一個問號。
但花樣年的投資者恐怕等不起了，在3月31日停牌前最后一個交易日，花樣年、彩生活股價分別跌至0.2港元/股和0.62港元/股，較2021年9月底分別下跌64.3%、75.5%。
花樣年，真得“仙”了。