南寧，2023年7月14日——房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行近日發(fā)布2023年中南寧寫字樓和零售市場總結(jié)與展望, 深度解析今年上半年商業(yè)辦公市場表現(xiàn)并展望未來市場趨勢。
甲級(jí)寫字樓需求溫和恢復(fù)驅(qū)動(dòng)空置率回落
2023年上半年，南寧甲級(jí)寫字樓市場無新項(xiàng)目入市，存量維持在285.8萬平方米。供應(yīng)放緩的同時(shí)總體需求恢復(fù)亦較緩慢，縮租和降租搬遷的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。從體現(xiàn)新增需求總量的凈吸納量指標(biāo)來看，上半年全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量錄得4.1萬平方米，較上年同期下降約38.6%。雖然如此，近期需求修復(fù)也顯現(xiàn)加速跡象。分季度看，二季度凈吸納量錄得3.8萬平方米，較一季度有顯著提升，寫字樓租賃問詢也有明顯增長，有望為下半年帶來更多成交落地。
圖1 南寧甲級(jí)寫字樓市場歷年新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率
注：凈吸納量自2017年開始統(tǒng)計(jì)，空置率自2016年開始統(tǒng)計(jì)
資料來源: 戴德梁行研究部
全市平均月租金延續(xù)下行走勢，但降幅趨緩，上半年累計(jì)下降0.8%至每平方米60.7元。在無新供應(yīng)入市影響下，存量項(xiàng)目逐步去化驅(qū)動(dòng)全市平均空置率回落，半年累計(jì)下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至40.4%。 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，帶動(dòng)新增需求增長，全市空置率有望繼續(xù)回落。
分板塊看，鳳嶺表現(xiàn)最為優(yōu)異，上半年平均月租金逆勢上升1.6%至每平方米77.5元，空置率下降3.0個(gè)百分點(diǎn)至38.6%。主要源于部分前期降租幅度較大的項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)一定去化后回調(diào)價(jià)格。而五象新區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金仍在下探，半年下降3.4%，平均空置率則與去年末持平。
2023年下半年預(yù)計(jì)將有位于五象新區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目入市，并帶來約9.2萬平方米甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)。展望至2025年，若建設(shè)工期和招商進(jìn)展順利，預(yù)測共計(jì)將有45.5萬平方米甲級(jí)寫字樓投入南寧市場，全部位于五象新區(qū)，培育區(qū)域商務(wù)氛圍的同時(shí)也帶來競爭壓力。但于全市而言，對(duì)比供應(yīng)高峰期未來三年內(nèi)供應(yīng)節(jié)奏有所松緩，將有利于存量物業(yè)穩(wěn)步去化。
圖2 南寧甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)（2023年下半年—2025年）
資料來源: 戴德梁行研究部
另一方面，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有望為南寧辦公物業(yè)需求的增長注入動(dòng)力。上半年，李寧宣布增資18億元加碼南寧供應(yīng)鏈基地，比亞迪拍下南寧今年首宗出讓地塊，并將在南寧建設(shè)“比亞迪產(chǎn)業(yè)學(xué)院”。越來越多國內(nèi)龍頭實(shí)業(yè)企業(yè)宣布擴(kuò)大在南寧投資，體現(xiàn)其對(duì)南寧發(fā)展的良好預(yù)期，并有望帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)來邕，提振甲級(jí)寫字樓的新增需求。
戴德梁行南寧分公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管、助理董事李煒明澤表示，今年以來，南寧陸續(xù)發(fā)布“大健康”、“能源”、“節(jié)能減排”等產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，提出打造“全國康養(yǎng)標(biāo)桿城市”、“大健康消費(fèi)中心城市”和“現(xiàn)代能源裝備產(chǎn)業(yè)基地”，重點(diǎn)發(fā)展能源高端裝備制造產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)，大健康、新能源等熱點(diǎn)行業(yè)及相關(guān)配套的金融、專業(yè)服務(wù)和商貿(mào)物流業(yè)對(duì)寫字樓的需求有望繼續(xù)擴(kuò)張，并推升租賃和買賣市場活躍度。
消費(fèi)市場復(fù)蘇推動(dòng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金止跌回升
自從生產(chǎn)生活秩序全面恢復(fù)，南寧消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。一季度南寧社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長7.4%，增速高于全國水平1.6個(gè)百分點(diǎn)。一季度全市批發(fā)和零售業(yè)增加值總量同比增長10.4%，增速高于全國水平5.9個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要行業(yè)。1—5月，全市限額以上消費(fèi)品零售額同比增長9.2%，汽車、服裝等品類漲幅領(lǐng)先；全市限額以上餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額26.19億元，同比增長15.1%，增速比上年同期提高17.1個(gè)百分點(diǎn)。
消費(fèi)市場的復(fù)蘇提振了部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)業(yè)主的預(yù)期和信心，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)最優(yōu)層平均租金止跌回升，環(huán)比去年末上升1.5%至每月每平方米260.0元?？罩寐噬仙齽蓊^也在一定程度上得到緩解，較去年末僅微升0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.0%。分季度看，一季度市場延續(xù)此前復(fù)雜形勢下的慣性，租戶流失狀況仍有發(fā)生；二季度開始凈吸納量轉(zhuǎn)正，達(dá)到1.1萬平方米，體現(xiàn)出品牌和商家對(duì)經(jīng)營的信心及預(yù)期加速修復(fù)。下半年，南寧預(yù)計(jì)還將迎來路橋融創(chuàng)茂和城西萬達(dá)兩個(gè)城市更新改造項(xiàng)目開業(yè)，帶來約20.5萬平方米優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)。
圖3 南寧優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)最優(yōu)層平均租金走勢
資料來源: 戴德梁行研究部
近年來，南寧加大力度擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，結(jié)合各類節(jié)慶活動(dòng)和潮流熱點(diǎn)不斷推出多種多樣的促消費(fèi)活動(dòng)，有效推動(dòng)市場復(fù)蘇。萬象城等大型購物中心積極引入國際品牌首店，東盟盛天地等優(yōu)質(zhì)街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目憑借獨(dú)特的空間載體和優(yōu)秀的運(yùn)營能力，積極引入各類型集市、夜市，人流暢旺、表現(xiàn)搶眼。據(jù)報(bào)道，今年1—5月，全市重點(diǎn)商圈的人流量同比增長達(dá)30%。
業(yè)態(tài)方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度南寧新能源汽車產(chǎn)量同比增長高達(dá)316.7%，零售額同比增長達(dá)171.0%。在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)中，新能源汽車展示中心同樣維持了積極的擴(kuò)張態(tài)勢，黃金珠寶、奢侈品等升級(jí)類消費(fèi)保持穩(wěn)健，餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)恢復(fù)，但部分娛樂、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)出現(xiàn)收縮趨勢。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)改善，南寧優(yōu)質(zhì)零售市場料將加快復(fù)蘇，競爭環(huán)境下運(yùn)營維管和活動(dòng)策劃能力越來越成為購物中心發(fā)展的關(guān)鍵。
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