近期，多地出現購房者“集體停貸”現象，使得一些地方的商品房預售資金監(jiān)管漏洞暴露出來。“保交樓”成為市場關鍵詞，多地迅速出臺政策舉措強化預售資金監(jiān)管，壓實房地產開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行及住建部門的主體責任，切實維護房地產市場健康秩序。
監(jiān)管新規(guī)密集推出
多地紛紛加大對商品房預售資金的監(jiān)管力度。
在保證商品房預售資金?？顚Ｓ梅矫?，河北滄州市規(guī)定，預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶。廣東東莞市也強調，購房款應直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。
江西九江市在強化預售資金的透明度上進一步下功夫，該市于近期公示了中心城區(qū)85個現有在售樓盤的139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶，并提出今后凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，其預售資金監(jiān)管賬號將第一時間公布。
此外，也有地方將資金撥付節(jié)點與項目進度掛鉤，例如，湖南長沙市將對資金流向進行全程監(jiān)測，不僅如此，其“保證資金‘留在項目、留在當地’”的提法也頗具亮點。
為了鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)自覺履責，還有的地方提出了獎勵機制，例如，針對自愿加入“誠信聯盟”向社會公開承諾誠信守法經營的企業(yè)，廣東東莞市明確，將對其商品房預售資金使用實行“扶優(yōu)”政策。
“保交樓”成關鍵詞
今年2月，全國性商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，明確了招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點等舉措，對預售資金的監(jiān)管進行了全國統(tǒng)一。
“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。”在7月28日召開的中共中央政治局會議上，“保交樓”首入會議內容，并成為當下樓市的關鍵詞。
“近期一些地方出現爛尾樓，引發(fā)了相關債務危機，已經觸及購房者的權益。相關政策的推進抓住了問題的要害，具有積極的導向意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國商報記者表示。
上海秦兵(北京)律師事務所主管律師劉馨遠在接受記者采訪時表示，為了穩(wěn)住房地產大盤，避免爛尾樓大面積產生，也為了樹立房地產規(guī)范化合法化發(fā)展信心，加強商品房預售資金監(jiān)管迫在眉睫。
“多地此番密集推出商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)具有頗多亮點。預售資金如監(jiān)管不力，銀行就要追回，否則將承擔連帶責任，這進一步夯實和升級了銀行應承擔的監(jiān)管責任。此外，賦予購房群眾對預售資金監(jiān)管交存信息隨時可查的監(jiān)管權，增加了監(jiān)管主體和監(jiān)督方式，在法規(guī)層面具有積極意義。”劉馨遠說。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，公示預售資金監(jiān)管賬戶使得預售資金監(jiān)管更加透明，同時也可防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，將有效維護購房者的權益，同時也將倒逼房地產行業(yè)向財務穩(wěn)健、安全運行的方向轉型。
建議險資參與監(jiān)管
對于商品房預售資金的監(jiān)管，早在2010年4月，住建部就在《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地方商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。
需要注意的是，即便監(jiān)管力度不斷加強，一些地方仍出現了爛尾樓現象。
“主要還是權責不清，監(jiān)管處罰力度欠缺所導致的。”劉馨遠表示，預售資金監(jiān)管在法律規(guī)范要求上均有明確的規(guī)定，但在實際落實中，開發(fā)商虛報工程形象進度，銀行形式化審查，部分行政監(jiān)管部門甚至參與預售資金挪用等行為，都會導致預售資金監(jiān)管無法嚴格落實，進而侵犯購房人利益，導致爛尾樓出現。
盡管各地密集出臺的政策均劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪專家認為，預售資金監(jiān)管仍有待進一步優(yōu)化并落實到位。
“要完善執(zhí)行的過程環(huán)節(jié)，進一步明確責任。”中國管理科學研究院新興經濟產業(yè)研究所副所長謝良鴻對記者表示，首先，要明確監(jiān)管過程中各方的具體責任劃分，而非如當前這般，出了問題大家相互“踢皮球”，找不到具體責任人。其次，要明確監(jiān)管資金具體的使用規(guī)則，即在哪些特殊情況下是可以使用的，而非“一刀切”。再次，監(jiān)管資金與預售證的發(fā)放要掛鉤，一旦出現違規(guī)操作，政府可以暫停發(fā)放企業(yè)的預售證，真正發(fā)揮約束作用。最后，要充分調動群眾和業(yè)主的積極性。近期一些地方的做法或可提供借鑒，即政府部門統(tǒng)一公開當地所有開發(fā)商的監(jiān)管資金賬戶，讓大家隨時掌握監(jiān)管資金的情況并參與監(jiān)督。
“建議引入市場化機制，將保險業(yè)引入房地產，具體來說，預售房的購買者一律需要購買‘保交樓險’。” 北京盈科(上海)律師事務所律師趙然對記者表示。
趙然認為，險資參與監(jiān)管，引入“保交樓險”的房地產樓盤，房屋的預售款監(jiān)管，保險費用均存入保險公司指定的專用賬戶，由保險公司監(jiān)管，保證預售資金不被挪用，賬目由保險公司定期核查，對購買“保交樓險”的業(yè)主進行公示，形成“監(jiān)管機構+保險公司+業(yè)主”共同監(jiān)管的強監(jiān)管模式，一旦發(fā)現預售款項被挪用，由保險公司賠付，形成權責利、懲罰制度相結合的新型預售資金監(jiān)管模式。還可以把“保交樓險”作為樓盤是否可以購買的新標桿，保險公司和開發(fā)商簽訂相應的合同，在售樓處捆綁銷售保交樓險，萬一無法交樓，保險公司需要承擔賠付責任，同時也可解決爛尾樓的業(yè)主無法獲取賠償的問題，讓購買期房者重拾信心。
監(jiān)管需剛柔并濟
“還應注意到一些特殊原因，今年一些房企面臨巨大資金壓力也是引發(fā)爛尾樓問題的導火索。為緩解壓力，其選擇把一些項目公司的資金抽取到了總部。”嚴躍進表示。
記者注意到，今年以來，南京、成都、?？诘?span id="giigg6i" class="keyword">近30個地方相繼適度放松預售資金監(jiān)管，包括降低重點監(jiān)管資金比例、增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、提升重點監(jiān)管資金撥付比例，以及提前提取預售監(jiān)管資金等內容。旨在提高預售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性。
但隨著各地預售資金監(jiān)管的收緊，諸如“樓盤封頂之后再發(fā)放按揭貸款”等要求的提出，可能會使部分房企的資金鏈壓力更大。
“當前要采取剛柔并濟的策略，監(jiān)管必須嚴格，但并非越嚴效果越好。在強監(jiān)管的同時，還需確保預售資金能夠加快流入到房地產開發(fā)企業(yè)，使工程項目資金方面更加寬裕。在資金使用方面還是要出臺一些較為便捷的政策，真正使資金用于保交樓的過程，而非成為沉淀物。”嚴躍進對記者表示。(記者 王彤旭)