行業(yè)篇：
積極自救助基本面回暖
回顧此次行業(yè)信用基本面危機(jī)，始于某閩系千億房企。剛高喊邁入2000億元規(guī)模陣營(yíng)不久，該房企掌舵人就曝出被列入失信被執(zhí)行人名單，連帶公司深陷債務(wù)違約、市值縮水、項(xiàng)目停工、業(yè)主維權(quán)等深淵。
“‘?dāng)U張步伐過(guò)大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者總結(jié)道。
這也絕非孤案。例如，2021年2月份之后，同為千億元陣營(yíng)的華夏幸福公告?zhèn)鶆?wù)違約。同年7月份，千億元規(guī)模房企藍(lán)光發(fā)展宣布無(wú)法如期償還27億元債務(wù)。
據(jù)悉，自2021年10月份以來(lái)，由于上述房企違約引發(fā)行業(yè)信用擔(dān)憂，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)內(nèi)房股信用評(píng)級(jí)，境外債“借新還舊”通道幾近堵塞。2021年，百?gòu)?qiáng)房企銷售目標(biāo)完成率均值為90%，銷售規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)房企數(shù)量攀升。在行業(yè)整體去杠桿、市場(chǎng)降溫大背景下，房企融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流雙重承壓，陷入兩難境地。
更難的是，還債高峰期臨近。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，房企到期債務(wù)預(yù)計(jì)約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規(guī)模均超千億元。
在多重壓力下，絕大多數(shù)房企選擇通過(guò)配股融資、回購(gòu)境外債、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等措施展開“自救”。
“‘時(shí)間短起效快’的化解風(fēng)險(xiǎn)方式主要有兩種：一通過(guò)出售資產(chǎn)，快速回籠資金，以達(dá)到補(bǔ)充現(xiàn)金、償還債務(wù)的目的；二是與債權(quán)人積極溝通，達(dá)成債務(wù)展期協(xié)議，延緩短期償債壓力?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前已有多家企業(yè)成功出售境內(nèi)外所持有形資產(chǎn)、股權(quán)等。同時(shí)，也有多只海外債成功展期。這些舉措可以快速解決短期債務(wù)壓力，避免引發(fā)交叉違約、資金鏈斷裂等衍生惡性事件。
具體來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有18家房企將價(jià)值3200億元的資產(chǎn)擺上貨架。世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光城等房企已經(jīng)處置多處資產(chǎn)，多家大型房企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務(wù)展期并不意味著可以改變償債壓力保持高位的現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)上市公司公告和發(fā)債公開信息統(tǒng)計(jì)，近期各類形式的金融機(jī)構(gòu)融資支持規(guī)模已超過(guò)700億元，且2月下旬以來(lái)有加速增長(zhǎng)趨勢(shì)。需要指出的是，達(dá)成收并購(gòu)交易并不容易?！巴ǔＰ枰獞?yīng)對(duì)抵押、擔(dān)保等情況，剔除相應(yīng)負(fù)債后，資產(chǎn)已大打折扣，極端情況會(huì)出現(xiàn)資不抵債，若減值過(guò)多出售，只能起到剝離債務(wù)的作用，無(wú)法充盈現(xiàn)金流?！眲⑺硎?，在資金有限的情況下，如何在經(jīng)營(yíng)與償債之間尋求平衡，是房企當(dāng)前的第一要?jiǎng)?wù)。
市場(chǎng)篇：
“小陽(yáng)春”行情可期
“信貸政策的變化會(huì)快速反應(yīng)到購(gòu)房流程中，降低購(gòu)房成本。同時(shí)，也能釋放出‘穩(wěn)預(yù)期’的信號(hào)?！痹谝拙友芯吭褐菐?kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，去年四季度以來(lái)，樓市信貸環(huán)境的適度寬松，或許能加速釋放合理購(gòu)房需求，有助于修復(fù)行業(yè)基本面和信心。
結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，在涉房政策適度調(diào)整后，1月份，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有39個(gè)和55個(gè)，比前一個(gè)月分別減少11個(gè)和8個(gè)。
以北京為例，《證券日?qǐng)?bào)》記者從北京某房產(chǎn)中介處了解到，相較于去年11月底，當(dāng)前各家銀行的批貸速度有所加快，普遍為面簽完畢后的3個(gè)工作日至5個(gè)工作日以內(nèi)，甚至有銀行可以做到最快1個(gè)工作日批貸。另外，從放款方面來(lái)說(shuō)，相較于去年11月份僅有個(gè)別銀行能在抵押完成后1個(gè)月內(nèi)放款，當(dāng)前大部分銀行均能做到抵押完成后5個(gè)工作日，或過(guò)戶后5個(gè)工作日至7個(gè)工作日以內(nèi)放款。
張波認(rèn)為，“因城施策”方針指導(dǎo)下，多個(gè)城市和區(qū)域發(fā)布穩(wěn)樓市新政，疊加信貸環(huán)境持續(xù)改善，將提振市場(chǎng)信心，一、二線熱點(diǎn)城市的樓市“小陽(yáng)春”行情值得期待。
“當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足問(wèn)題較為突出。結(jié)合居民部門住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6個(gè)月至9個(gè)月，預(yù)計(jì)信貸滯后效應(yīng)將在今年三季度開始顯現(xiàn)，屆時(shí)住房需求將逐步恢復(fù)?！敝袊?guó)銀行研究院研究員葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體地價(jià)上行壓力較大，且重點(diǎn)城市當(dāng)前現(xiàn)房庫(kù)存緊張，預(yù)計(jì)可能會(huì)推動(dòng)相應(yīng)地區(qū)住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等房?jī)r(jià)在今年下半年開始回升。
需要關(guān)注的是，盡管當(dāng)前市場(chǎng)普遍預(yù)期本輪房地產(chǎn)下行過(guò)程將在年中告一段落，但對(duì)于樓市“小陽(yáng)春”行情，王青卻持有不同觀點(diǎn)。王青認(rèn)為，日前，住建部定調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，而是更多承擔(dān)起穩(wěn)增長(zhǎng)角色，加之房地產(chǎn)政策回暖取向更多是防御性的，主要是為了避免房企違約無(wú)序擴(kuò)散。因此，預(yù)計(jì)年內(nèi)出現(xiàn)樓市顯著升溫、房?jī)r(jià)再度較快上漲的可能性很小。而“因城施策”背景下，重點(diǎn)城市若出現(xiàn)遲到的“小陽(yáng)春”行情，政策面或?qū)⒓皶r(shí)回調(diào)，以防止樓市大落大起。
中信證券則表示，各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動(dòng)作。2022年3月份或是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉(zhuǎn)。
整體來(lái)看，涉房金融政策的階段性調(diào)整，疊加房企積極自救，部分一、二線城市樓市已有暖意，未來(lái)“小陽(yáng)春”行情可期。
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文章來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)