3月，河南樓市最惹眼的“動(dòng)作”均來自鄭州，一是出臺(tái)“19條”措施強(qiáng)力救市，二是重拳出擊治理爛尾樓盤。這些“動(dòng)作”對(duì)樓市的刺激有多大？全省十八個(gè)省轄市市城區(qū)３月的房?jī)r(jià)是漲是降？
3月，河南省十八省轄市市城區(qū)新房均價(jià)上漲的有４座城市，分別是開封、鄭州、洛陽、商丘，漲幅在2.39%至0.32%之間，不僅上漲的城市少，而且也都是漲了那么一點(diǎn)點(diǎn)。
均價(jià)下降的城市有3座，分別是新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店，降幅在0.65%至0.27%之間，準(zhǔn)確說，這個(gè)幅度也稱不上是降。
均價(jià)持平的有11座，分別是南陽、安陽、信陽、濮陽、鶴壁、焦作、平頂山、漯河、周口、三門峽、濟(jì)源，持平的城市占比在60%以上。
顯然，３月，河南十八個(gè)省轄市市城區(qū)新房?jī)r(jià)格，仍處在底位橫盤狀態(tài)，雖然部分城市小幅震蕩，但總體上還是較為穩(wěn)定的，陽春三月并未給房?jī)r(jià)帶來多少暖意。
數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情
新房?jī)r(jià)格低位徘徊，二手房?jī)r(jià)則較為活躍。
3月，十八個(gè)省轄市市城區(qū)二手房均價(jià)上漲的有12座城市，漲幅最高的是開封，達(dá)7.14%。
均價(jià)下降的有６座城市，降幅最大的是鄭州，達(dá)6.33%。
上漲的城市比下降的多了一倍，這說明，二手房市場(chǎng)還是較為活躍的。
數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情
從新房均價(jià)來看——
10000元以上：２城，鄭州、洛陽；
9000元以上：１城，南陽；
8000元以上：１城，安陽；
7000元以上：３城，新鄉(xiāng)、開封、信陽；
6000元以上：８城，許昌、濮陽、駐馬店、鶴壁、商丘、焦作、平頂山、漯河；
5000元以上：２城，周口、三門峽；
4000元以上：１城，濟(jì)源。
從二手房均價(jià)來看，
10000元以上：２城，鄭州和洛陽，
9000元以上：１城，無；
8000元以上：３城，南陽、濮陽、濟(jì)源；
7000元以上：５城，信陽、開封、新鄉(xiāng)、鶴壁、許昌；
6000元以上：５城，安陽、駐馬店、漯河、商丘、焦作；
5000元以上：３城，平頂山、周口、三門峽；
4000元以上：０城。
先說說“前三”
鄭州：中部的老大
３月，鄭州新房均價(jià)17949元/㎡，比上月上漲1.43%。二手房均價(jià)15786元/㎡，比上月下降6.33%。
上邊已談到，鄭州正在強(qiáng)力救市，３月份當(dāng)?shù)氐亩址夸N量增長(zhǎng)明顯，但新房的銷售卻沒有那么火爆，人們的觀望情緒依然較濃，房?jī)r(jià)仍在低位震蕩。
原因主要有兩點(diǎn):一是人們對(duì)新房沒有安全感，二是不少居民手里沒錢。
沒有安全感，主要是近些年眾多爛尾樓已讓購房者心驚膽戰(zhàn)，而眼下許多樓盤又負(fù)債累累，能否如期交房很不好說，選不好就可能成為維權(quán)行列中的一員。這也是鄭州在救市的同時(shí)，又重拳打擊爛尾樓盤的原因，據(jù)說已有開發(fā)商被批捕了。
二是，有錢人不缺房子，沒錢人買不起房子，這是全省仍至全國(guó)的普遍現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)一家銀行近來公布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年該行管理的零售客戶資產(chǎn)余額首次突破10萬億元，錢看似很多，但資產(chǎn)超過50萬的客戶，只占總客戶的2.12%，他們貢獻(xiàn)了80%的資產(chǎn)余額，總計(jì)8.8萬億元，剩下97.78%的普通客戶，人均資產(chǎn)只有1.14萬元。銀行卡里就這么點(diǎn)錢，別說買房了，換個(gè)都得掂量再掂量。
雖說鄭州的新房?jī)r(jià)格處于近幾年的低位，但與周邊較近的省會(huì)城市相比，如石家莊、太原、西安、武漢、濟(jì)南等，新房均價(jià)卻是最高的，甚至超過了西安、武漢等計(jì)劃單列城市（見下表）。
河南十八城，房?jī)r(jià)啥行情?
而鄭州的GDP和居民收入?yún)s不是最高的，GDP鄭州排位第二，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排位第四，農(nóng)村居民人均可支配收入排位第二。
從這個(gè)角度看，鄭州新房的價(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)體量、居民收入的剪刀差還是較大的。就購買一套100平的新房來說，按鄭州的均價(jià)需支付近180萬元。根據(jù)人均收入，鄭州城鎮(zhèn)居民須不吃不喝存款40年才行，農(nóng)村居民須存款67年。如果是貸款，那時(shí)間就更長(zhǎng)了。
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洛陽：房?jī)r(jià)過萬
3月，洛陽新房均價(jià)10916元/㎡，全省排位第二，比上月上漲1.07%。二手房均價(jià)10673元/㎡，也排位第二，比上月上漲2.63%。
但也有不同單位的統(tǒng)計(jì)結(jié)果不盡一致，其中有的統(tǒng)計(jì)結(jié)果是，二手房均價(jià)是9132 元/㎡，相比2月下跌了 0.93% 。
雖然結(jié)果有差距，但洛陽無論新房還是二手房都排位河南第二是毋庸置疑的，也與洛陽作為河南第二大城市的地位相適應(yīng)。
洛陽工業(yè)底子雄厚，產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，全省的上市公司中，洛陽的數(shù)量占居第二，是除了鄭州外其他城市無法相比的。
但今年以來洛陽都市圈不再提了，洛陽成了鄭州都市圈的一員。“圈主”的地位沒了，這對(duì)洛陽樓市無疑是個(gè)利空。鄭州出臺(tái)的放松調(diào)控政策，對(duì)洛陽來也會(huì)產(chǎn)會(huì)一定影響，畢竟洛陽和鄭州的距離較近，洛陽房?jī)r(jià)都破萬了，與鄭州的差距在縮小，而居民的人均可支配收入?yún)s與鄭州差距不小。2020年洛陽是28096元，鄭州是36661元，一年相差達(dá)8565元。收入的差別，讓鄭州對(duì)周邊城市年輕人的虹吸還是很強(qiáng)的。
南陽：河南的“三哥”
３月，南陽新房均價(jià)每平9785元，二手房8737元，牢牢坐著全省“三哥”的位置。
南陽的GDP為4342億元，排名第三，常住人口971萬，排名第二，經(jīng)濟(jì)體量和龐大的人口規(guī)模是支撐其房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。
特別是南陽城鎮(zhèn)化率僅有50.59%（七普人口數(shù)據(jù)），排名全省第十三，遠(yuǎn)沒有達(dá)到全省平均55.43%的平均水平，這說明鄉(xiāng)下的“韭菜”還通多著呢。
３月份南陽新房均價(jià)與上月持平，二手房均價(jià)下降了4.05%，市場(chǎng)顯得較為疲軟。
看看南陽人的收入就知道了，2020年南陽人均可支配收入23481元，排位第十二位，低于全省24810元的平均水平。
收入普遍較低，再加上南陽爛尾樓較多，不少人對(duì)期房沒有信心。雖然南陽人口規(guī)模不小，但嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)讓南陽樓市能維持現(xiàn)狀就很不錯(cuò)了。
河南十八城，房?jī)r(jià)啥行情?
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再說說“后三”
濟(jì)源：房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛
濟(jì)源新房均價(jià)全省最低，３月份每平僅4462元，也是全省唯一一座均價(jià)“4000+”的城市。但與此同時(shí)，濟(jì)源的二手房均價(jià)每平卻高達(dá)8182元，排名全省第五。
新房與二手房的價(jià)格為什么會(huì)差距如此之大呢？
濟(jì)源雖然是省轄市級(jí)別，但其常住人口僅有72.7萬，妥妥的一個(gè)縣城規(guī)模。人口少，地盤小，GDP自然也全省墊底。但其人均可支配收入2020年卻高達(dá)30013元，排位全省第二，僅次于省會(huì)鄭州。城鎮(zhèn)化率67.47%，也排位全省第二。
城鎮(zhèn)化率高，今后進(jìn)城的人就少，遍布市區(qū)周邊的新房?jī)r(jià)格就上不來。由于教育、醫(yī)療、文化等資源都集中在城內(nèi)，居民收入高，集中在城區(qū)里的二手房自然就成了搶手貨。
３月份，濟(jì)源新房均價(jià)與上月持平，二手房均價(jià)卻上升了2.35%?？磥?，新房的價(jià)格仍在橫盤，二手房的價(jià)格還在上漲。
三門峽：購房壓力最小
與濟(jì)源不同，三門峽可是一個(gè)地級(jí)城市，下轄2區(qū)2縣2市。
３月，三門峽新房均價(jià)5165元，二手房5103元，均處于省轄市房?jī)r(jià)的最低谷。
但三門峽的人均可支配收入并不是全省墊底的。
2020年，三門峽人均可支配收入24864元，排名第十一，且略高于全省平均水平，超過了南陽、開封、濮陽、信陽等７座城市。
房?jī)r(jià)全省墊底，人均收入?yún)s高于全省平均水平，這個(gè)城市的居民購房壓力是最小的，無怪這個(gè)城市的人口外流情況并不嚴(yán)重，守著自己的小城，過著慢悠悠的日子，滿滿的幸福感。
周口：人口，不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素
有一句頗為流行的話是，房?jī)r(jià)，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。這句話的意思是，人口是決定房?jī)r(jià)的重要因素之一。
周口是一個(gè)人口大市，常住人口900多萬，全省排名第三。GDP也很厲害，2021年高達(dá)3496億元。全省排名第五。
周口的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力與南陽沒差多少，按說周口的房?jī)r(jià)應(yīng)該與南陽差不多。
可情況偏偏不是這樣。
３月，周口新房均價(jià)5784元/㎡，二手房均價(jià)5587元/㎡，在全省排位均是倒數(shù)第三，僅有南陽房?jī)r(jià)的一半多一點(diǎn)，其經(jīng)濟(jì)體量和人口規(guī)模并沒有像南陽那樣把房?jī)r(jià)高高抬升起來。
再看看其他兩項(xiàng)指標(biāo)，也許就能看出一些門道。
周口的城鎮(zhèn)化率僅有42.58%，排名全省倒數(shù)第一。猛一看，這是好事呀，農(nóng)村還有大量的人口會(huì)被虹吸到周口市里阿。
可人口往哪里流動(dòng)，是行政意志決定不了的。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，周口流出人口居全省第一，凈流出339萬人，約占其戶籍人口的26.9%。其中，267萬人去了省外，其余的70多萬去了省內(nèi)各市。
那么，周口的農(nóng)村人咋不往周口市里流動(dòng)呢？
再看看這個(gè)指標(biāo)，2020年周口人均可支配收入19143元，也是全省倒數(shù)第一。顯然，人們到周口打工，遠(yuǎn)沒有在其他城市收入高。
周口的房?jī)r(jià)告訴我們，但在樓市下行的當(dāng)下，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)不應(yīng)該光看人口多少，關(guān)鍵要看供需關(guān)系和居民的消費(fèi)能力。人口再多，如果持續(xù)大量流失，購房的需要就會(huì)減少，即便有購房需求，手里沒錢，也只能望房興嘆。
最后說說“中間” 的兩座城市
開封房?jī)r(jià)，憑啥比平頂山高？
城市體量的大小，與城市房?jī)r(jià)的高低并非都成正比。
就拿開封和平頂山來說吧。
３月，開封新房均價(jià)7891元/㎡，二手房均價(jià)7758元/㎡，比上月分別增長(zhǎng)了2.93%和7.41%。在全省排名分別第六和第七，而且“漲勁”十足。
平頂山新房均價(jià)6266元/㎡，二手房均價(jià)5977元/㎡。與上月新房均價(jià)持平，二手房增長(zhǎng)0.45%。在全省排名分別第十四和第十六。
開封新房均價(jià)比平頂山每平高出了1625元/㎡，二手房高出了1781元/㎡，這個(gè)差距還是比較大的。
那么，兩座城市的體量咋樣呢？
數(shù)據(jù)來源：兩市統(tǒng)計(jì)局公布的公開信息
從上表中可以出，雖然各項(xiàng)指標(biāo)兩座城市的差別都不是太大，但每項(xiàng)指標(biāo)開封都不如平頂山。
那么，開封的房?jī)r(jià)憑啥就比平頂山的高呢？
這就要從開封的地理位置來找原因了。
開封，不僅具有歷史文化名城、中原旅游大市等優(yōu)勢(shì)。更關(guān)鍵的是，鄭州開封同城化的發(fā)展，拉高了開封的房?jī)r(jià)。
鄭州城區(qū)到開封城區(qū)的直線距離僅有64公里，鄭開一體化發(fā)展以來，不僅在各個(gè)領(lǐng)域互聯(lián)互通、互融互動(dòng)，特別是鄭開大道和鄭開輕軌開通后，大大縮短了兩座城市的時(shí)空距離。多年的發(fā)展，鄭州城區(qū)向東擴(kuò)了約20公里，開封向西擴(kuò)建了約10公里，兩座城市的實(shí)際距離也在拉近。開封，儼然成了鄭州的后花園。
在城市的發(fā)展中，開封占了“天時(shí)”、“地利”等優(yōu)勢(shì)。這是平頂山不能比的。
與鄭州同城化發(fā)展，且成為人家的“后花園”，其房?jī)r(jià)自然會(huì)受到影響。環(huán)京的房子、環(huán)滬的房子，哪個(gè)不是高于同量級(jí)的非“環(huán)”字的房子。因此，開封的房?jī)r(jià)已不完全是自身經(jīng)濟(jì)體量、人口規(guī)模、人均收入等因素的體現(xiàn)。
雖然平頂山也加入了鄭州大都市圈，但畢竟剛剛加入，而且兩座城市的直線距離有118公里，平頂山與鄭州的互聯(lián)互通，并不是那么容易的，也不會(huì)那么快。因此，平頂山的房?jī)r(jià)受鄭州的影響很小。
人均收入處于全省平均水平以上，房?jī)r(jià)卻處在全省最低的方陣，對(duì)于平頂山的購房者來說，這不也是一種福分嗎？
編輯：南瓜
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文章來源:樂居買房
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