自2021年“保障性租賃住房”成為房地產(chǎn)行業(yè)年度關(guān)鍵詞后，2022年開年以來，中央和地方政府不斷完善租賃住房相關(guān)配套政策。2022年兩會首提“良性循環(huán)”，發(fā)展形成“商品房+住房保障體系+老舊小區(qū)改造+社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”多維協(xié)同發(fā)展格局，房地產(chǎn)行業(yè)從粗放式向精細化過渡。
在中央和地方的高度重視下，各地地方政府均將保障性租賃住房建設(shè)作為“民生”工程的重要方向。特別是在更多土地、金融等支持政策帶動下，住房租賃市場有望迎來較大發(fā)展。
2022年集中供地繼續(xù)，第一批次各城市開啟了第一批次的土地供應(yīng)。經(jīng)過了2021年三批次的集中供地，各地在涉租賃用地的供應(yīng)上也形成了各具特色成熟的供應(yīng)方式。各城“因地制宜，因城施策”供應(yīng)租賃住房相關(guān)用地，同時也根據(jù)實際需求情況進行調(diào)整，優(yōu)化租賃用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
從第一批次集中供地來看，目前已經(jīng)進行土地出讓的城市涉租賃用地成交的量大幅下降，各城重心開始從土地端往建設(shè)端轉(zhuǎn)化。
01
五城供應(yīng)租賃相關(guān)用地
成交面積約24萬方
22城中已有約20城推出首批次集中出讓地塊，集中供地高峰已過。從2022年已經(jīng)成交涉租賃用地的5城中可以看出，合肥對新建租賃住房用地的供應(yīng)量最高約6.52萬方，青島次之約6.30萬方，隨后是廈門和福州，分別約為4.89萬方和4.08萬方，北京僅供應(yīng)1.77萬方。
5城累計共供應(yīng)21塊涉租賃用地，成交建面23.56萬方。其中進行集中供地的城市中成都和重慶在第一批次中無涉租賃用地供應(yīng)。
對比2021年第一批次集中供地來看，2021年各城第一批次集中供地中有17城成交了涉租賃用地，供應(yīng)總面積達377.2萬方，占2021年全年總供應(yīng)的36.9%。
2021年第一批次集中供地各城加大了涉租賃用地的供應(yīng)，第一批次中占全年供應(yīng)達到了較高的比例，僅部分城市如濟南和長春在第一批次集中供地中就供應(yīng)了全年的涉租賃用地。
從2022年與2021年各城第一批次涉租賃用地供應(yīng)情況對比來看，2022年的供應(yīng)量遠低于2021年，同比去年各地政府放緩了租賃相關(guān)用地出讓進度，減少了涉租賃用地的供應(yīng)。
具體來看，2022年北京供應(yīng)涉租賃用地1.77萬方，只有2021年的一成，合肥和青島的供應(yīng)量也僅有2021年的2-4成。僅福州和廈門兩城略高于2022年，但這主要是因為福州和廈門本身2021年供應(yīng)相對較少，2022年第一批次涉租賃用地供應(yīng)分別廈門約4.89萬方、福州約4.08萬方，供應(yīng)量較少。
02
2022年第一批次涉租賃用地
競自持和競配建方式消失
2021年各城主要以五種方式供應(yīng)涉租賃用地，租賃住房的主要供應(yīng)來源于純租賃用地面積，占比達39%；其次為拿地配建租賃用地，占比為24%；競自持租賃用地占17%。
可以發(fā)現(xiàn)競自持和競配建租賃住房相繼消失在了各城的土拍規(guī)則中，如成都和重慶在2022年第一批次集中供地中未有涉租賃用地的供應(yīng)，成都在2021年第一批次的集中供地中供應(yīng)了大量競自持租賃住房，而競自持的方式壓縮了開發(fā)商的利潤，增加了開發(fā)商的成本支出，因此在2022年第一批次中成都采用了“限價競買+抽簽”的方式取代了競自持。
已經(jīng)進行土地出讓的7城中，在2022年取消了競自持和競配建租賃住房的方式，不再將新建租賃住房的指標，利用競自持和競配建的方式，給開發(fā)商加壓。而是在土地掛牌中明確表示土地中需要進行自持或配建一定比例的租賃住房，這給了開發(fā)商選擇的余地，同時，各地政府能夠根據(jù)城市對住房租賃的實際需求，對新建租賃住房的供應(yīng)計劃和供應(yīng)量，有更好的供應(yīng)規(guī)劃。
03
多城市租賃用地供應(yīng)計劃未完成
部分城市調(diào)整保租房供應(yīng)方式
事實上，2022年第一批次涉租賃用地供應(yīng)量下滑同時取消競配建競自持的原因之一：2021年多城市租賃用地供應(yīng)計劃暫未完成，部分城市調(diào)整保租房供應(yīng)方式，盤活閑置。
2021年國家發(fā)展改革委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》的通知，要求單列租賃住房。自然資源部在“兩集中”文件中指出各城市計劃單列租賃住房用地占比一般不低于10%。2021年各城的租賃住房供應(yīng)計劃都在10%左右上下浮動。
從2021年各城涉租賃用地的供應(yīng)完成計劃來看，利用新建租賃用地建設(shè)租賃住房的完成進度中，僅有6城的完成進度達到60%以上，22城中有16城的實際完成進度不超過供應(yīng)計劃的40%。
因此各城實際供應(yīng)情況與年初制定的供應(yīng)計劃有所差別，各城按照實際情況調(diào)整了供地方式，通過盤活閑置土地，利用空置商辦和廠房等方式提供保障性租賃住房的新增供應(yīng)。
從2021-2022年利用新增租賃住房建設(shè)大型租賃社區(qū)的情況來看，新建租賃住房從新建到開業(yè)大至需要約3年的時間，建設(shè)開業(yè)周期較長。純租賃用地的主要供應(yīng)城市是上海，集體用地建設(shè)租賃住房主要供應(yīng)的城市是北京，其他城市的租賃運營市場仍處于成長期，需要時間來進行培養(yǎng)。
福州的戰(zhàn)峰長租公寓經(jīng)過了三年才開業(yè)運營，合肥住房租賃發(fā)展公司積極開拓市場開拓承寓的住房租賃品牌。新建租賃住房需要一定的時間沉淀，各個地方政府也在積極推進本土住房租賃企業(yè)的進度，消化此前成交的涉租賃用地地塊，因此部分城市第一批次集中供地的步伐有所減緩。
綜合來看，2022年第一批次集中供地中，已經(jīng)進行土地出讓的城市涉租賃用地成交的量大幅下降，供應(yīng)趨勢明顯減緩。同時各城取消了競自持和競配建租賃用地的供地方式，涉租賃用地的主要供應(yīng)來源取決于政府對出讓土地的規(guī)劃要求中，各地政府能夠更加直觀地定制涉租賃用地的供應(yīng)。
這說明各城開始積極根據(jù)城市租賃需求的實際情況進行保租房供應(yīng)規(guī)劃，重心從土地端往建設(shè)端轉(zhuǎn)化，積極探索提高保租房供應(yīng)量的方式方法，加快住房租賃住房的發(fā)展。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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