對于許多初入職場的年輕人來說，租房是難以回避的“剛需”。為了促進住房租賃市場健康發(fā)展，《北京市住房租賃條例》自9月1日起施行，將“住有所居”“房住不炒”“租購并舉”“職住平衡”等價值導(dǎo)向?qū)懭霔l例。那么，該條例實施后，租房會有哪些變化呢?
1.關(guān)鍵詞：甲醛超標(biāo)
新規(guī)亮點：裝修完成時間須告知承租人
案情回顧
董某與中介公司簽訂了租期為一年的《房屋租賃合同》，因不放心該公司配置的木制家具甲醛釋放水平，董某提出更換，但對方未予同意。后董某委托檢測機構(gòu)對租賃房屋內(nèi)甲醛等釋放指標(biāo)進行檢測，《檢測報告》顯示，該房屋臥室和廚房的甲醛超標(biāo)。董某與中介公司協(xié)商，雙方未能就解除《房屋租賃合同》后的損失賠償問題達成一致，董某訴至法院。案件審理中，中介公司對委托檢測的采樣檢測條件提出異議，同時主張無法排除董某自行配置物品對甲醛指標(biāo)的影響，但該公司均未能就前述主張?zhí)峁┳C據(jù)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同是規(guī)范當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，依法成立的合同具有法律效力。本案雙方簽訂《房屋租賃合同》，相關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，具有法律效力。雙方在合同履行期間就房屋甲醛是否超標(biāo)問題產(chǎn)生爭議，《檢測報告》雖為董某單方委托出具，但此類檢測具有時效性，中介公司在該報告作出后未及時提出異議或提出重新共同委托進行檢測，因此不能僅因單方委托而否定這份報告的效力。中介公司另對檢測條件及標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑，但未能提供相應(yīng)反證，法院對《檢測報告》予以采信。中介公司作為房屋出租方，負(fù)有在租賃期限內(nèi)保持租賃房屋符合約定用途的義務(wù)，現(xiàn)《檢測報告》表明此房屋存在空氣質(zhì)量安全瑕疵，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因此判決該公司向董某返還剩余租金并賠償檢測費用。
新規(guī)解讀
為了賺取房租，很多房屋剛裝修完就出租，沒時間進行有效的通風(fēng)處理，出租房屋很可能存在甲醛超標(biāo)情況。
為了解決這一問題，《北京市住房租賃條例》將保障承租人權(quán)益擺在重要位置，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：明確房屋出租的條件，要求出租住房應(yīng)當(dāng)具備供水、供電等基本條件，符合建筑、消防、室內(nèi)裝修相關(guān)規(guī)定，不得出租隔斷房、違法建筑、危房、甲醛房，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定;要求出租方應(yīng)在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時間告知承租人，保障承租人知情權(quán);出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔(dān)合同約定之外的費用;住房租賃合同期限內(nèi)，承租人與業(yè)主享受同等物業(yè)服務(wù);租賃住房及其附屬設(shè)施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設(shè)施質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除租賃合同。
法官支招
租戶承租房屋后，如對室內(nèi)空氣質(zhì)量存疑，應(yīng)及時向出租人提出空氣質(zhì)量異議，維護自身合法權(quán)益，并保留相關(guān)溝通記錄，同時要求出租人對租賃房屋的空氣質(zhì)量進行檢測。如果出租人拒絕配合檢測，可自行委托專業(yè)正規(guī)機構(gòu)進行檢測，并以有效的形式通知出租人到場。
2.關(guān)鍵詞：押金難退
新規(guī)亮點：由第三方專用賬戶托管
案情回顧
胡某承租了劉某房屋，胡某分兩次支付了一年的房租，但雙方均未留存房屋交付時屋內(nèi)各項物品及裝飾裝修狀況的證據(jù)。合同到期后，二人產(chǎn)生爭議，劉某拒絕退還押金，胡某訴至法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，各方應(yīng)依約履行。本案中，現(xiàn)租賃期限已滿，劉某提出屋內(nèi)遺留了胡某的物品以及家具設(shè)施存在損壞等問題，均非承租人的根本違約行為。遺留物品體積較小，易于清理;胡某對水龍頭加裝設(shè)備，可通過簡單拆卸即可復(fù)原，櫥柜開關(guān)不暢可通過調(diào)整合頁或阻尼器即可修復(fù)，因此劉某的上述主張不能成為其拒絕退押金的理由，法院判決支持了胡某退還押金的訴訟請求。
新規(guī)解讀
在租房過程中，常會遇到這樣的問題：租房時交的押金，房屋到期之后不續(xù)租，房東便以各種借口不退還押金，遇到押金不退時租戶該怎么辦呢?
出租人和承租人對租賃房屋均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法定義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃房屋交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持房屋符合約定的用途;承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法或根據(jù)其用途、性質(zhì)使用租賃房屋，若由此導(dǎo)致該房屋在正常使用范圍內(nèi)有所損耗，承租人一般不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在自然損耗及折舊，只要承租人的使用行為處于合理范圍內(nèi)，不存在故意損毀行為或以超出約定范圍的方式使用，不能當(dāng)然認(rèn)定承租人構(gòu)成違約。
9月起實施的《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管;押金數(shù)額一般不超過一個月租金;住房租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管，第三方專用賬戶托管可以將押金脫離住房租賃企業(yè)的掌控，更好地保障承租人的合法權(quán)益。
此外，租賃雙方應(yīng)簽訂書面《房屋租賃合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免因約定不明發(fā)生糾紛。合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：出租人、承租人以及其他實際居住人員的身份信息和聯(lián)系方式;住房的坐落地址、面積、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;租金和押金數(shù)額、支付期限和方式，押金數(shù)額一般不超過一個月租金;租賃用途和房屋使用要求;租賃期限;住房及其附屬設(shè)施維修責(zé)任承擔(dān);物業(yè)服務(wù)、水、電、熱、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的承擔(dān)方式;解除合同的合理告知期限;爭議解決辦法和違約責(zé)任;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
法官支招
雙方簽訂《房屋租賃合同》時，應(yīng)當(dāng)載明押金的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則，出租人應(yīng)于房屋租賃關(guān)系終止或租客搬離、清點并支付應(yīng)付費用后，將租房押金全額無息退還給承租人。若出租人不退或者故意找借口推脫，雙方可以協(xié)商解決。若協(xié)商不成，承租人可以憑借《房屋租賃合同》、押金支付憑證、雙方交接證據(jù)等提起訴訟。
3.關(guān)鍵詞：租金貸
新規(guī)亮點：違規(guī)誘導(dǎo)將受嚴(yán)厲處罰
案情回顧
2021年7月23日，劉某與某中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，租期一年，月租金2050元。合同簽訂當(dāng)日，劉某支付了首月房租，剩余時間以租金貸的形式支付，即通過某互聯(lián)網(wǎng)公司的網(wǎng)貸平臺貸款22550元，按11個月分期償還。隨后，該互聯(lián)網(wǎng)公司在扣除劉某貸款的各種費用后，將21197元匯入中介公司賬戶。此后，劉某通過該網(wǎng)貸平臺還了兩個月租金，10月22日，他因工作變動與中介公司簽訂了《退租協(xié)議》，約定“當(dāng)日終止合同房屋退租后，雙方就不存在任何未了結(jié)的問題”。一年后，劉某自查個人征信報告，發(fā)現(xiàn)其名下還存在未結(jié)清的房屋租金貸款18450元。劉某自行還款后將中介公司訴至法院，要求其退還租金并支付滯納金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，《退租協(xié)議》的簽訂表明雙方租賃關(guān)系已解除，劉某退租后不應(yīng)繼續(xù)繳納剩余房租貸款，但仍然發(fā)生了逾期還款情況，中介公司應(yīng)當(dāng)退還劉某已經(jīng)支付的租金貸款。關(guān)于滯納金損失，因中介公司怠于處理退租后租戶的租金貸款問題，因此也應(yīng)由其承擔(dān)。
新規(guī)解讀
因造成大批業(yè)主和租客利益受損，租金貸近年來成為社會關(guān)注的焦點問題。租金貸的運作模式一般為承租人與金融機構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機構(gòu)先行支付房租，承租人按照約定的計劃還款并支付利息。
為規(guī)范租金貸款行為，有效防范相關(guān)風(fēng)險，此次公布的《北京市住房租賃條例》對租金貸款的支付方式進行了規(guī)范，明確要求金融機構(gòu)向承租人發(fā)放租金貸款時應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，將貸款劃入承租人賬戶，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金的頻率匹配。
除規(guī)范金融機構(gòu)發(fā)放租金貸款的行為之外，《北京市住房租賃條例》還明確要求，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，并規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰條款。該條例還規(guī)定，住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容時，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處1萬元以上5萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人處5000元以上1萬元以下罰款;逾期不改的，處5萬元以上30萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人處1萬元以上3萬元以下罰款。
法官支招
承租人租房時，一定要拒絕住房租賃企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的租金貸誘導(dǎo)，即使簽署租金貸，也要選擇正規(guī)的金融機構(gòu)進行貸款，并以備案的住房租賃合同為依據(jù)，明確約定貸款時間不得超過租賃期，貸款金額不得多于租金總額，貸款由承租人掌控，且貸款發(fā)放頻率與租金支付頻率相匹配。
其他亮點
多管齊下保障承租人權(quán)益
《北京市住房租賃條例》除嚴(yán)管重點問題之外，還有諸多亮點持續(xù)釋放利民信號。
1.加強政府調(diào)控，穩(wěn)定租金水平。限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金，此舉可防止住房租賃企業(yè)在資本的助推下放大市場波動;實行傭金指導(dǎo)價，有助于減輕承租人的實際負(fù)擔(dān)，特別是減輕換租壓力;實行租金指導(dǎo)價，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。
2.嚴(yán)格經(jīng)營管理，規(guī)范實名從業(yè)。不得打隔斷出租，違反者最高可罰50萬元，同時，租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數(shù)的要求。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的從業(yè)人員從業(yè)要實名，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，從業(yè)人員需在住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽字并注明從業(yè)人員信息卡號。提升經(jīng)營長租公寓的主體從業(yè)門檻，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會識別。嚴(yán)禁首都功能核心區(qū)內(nèi)出租短租住房，其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，且短租房出租人有核對住宿人員身份信息的義務(wù)。
3.建立服務(wù)平臺，信息互通共享。建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務(wù)，并與公安、教育等部門建立信息互通共享機制;出租房屋需向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記;承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。(作者高藝林 單位：北京市朝陽區(qū)人民法院)