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低資質(zhì)企業(yè)集中供地中以郊區(qū)為主
且盈利空間相對(duì)有限（節(jié)選）
(資料圖片僅供參考)
不同資質(zhì)的房企，其資金能力、開(kāi)發(fā)水平也都有所不同，反應(yīng)在投資方面則也體現(xiàn)了一定的拿地偏好差異。對(duì)于一二線(xiàn)城市核心地塊，由于總價(jià)高、拿地門(mén)檻高，三四級(jí)資質(zhì)的房企一般難以獲取此類(lèi)地塊，因此更加偏好低總價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度稍低的地塊，區(qū)位上也以非核心區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>
一、低資質(zhì)房企單項(xiàng)目拿地金額不足4億，但提升相對(duì)顯著（略）
二、低資質(zhì)房企郊區(qū)拿地超七成，整體盈利難度偏大
在區(qū)域選擇的偏好上，受制于低資質(zhì)以及資金能力、開(kāi)發(fā)能力等限制，低資質(zhì)企業(yè)拿地更多選擇在郊區(qū)，尤其是2022年以來(lái)，郊區(qū)拿地占比超過(guò)60%。從地塊盈利角度而言，資質(zhì)等級(jí)越高的房企，拿地留有的盈利空間更高。
1、低資質(zhì)企業(yè)拿地單價(jià)持續(xù)攀升，僅暫定資質(zhì)房企拿地均價(jià)下滑
拿地均價(jià)方面，除一級(jí)資質(zhì)房企拿地均價(jià)明顯高出一截以外，二三四級(jí)以及暫定資質(zhì)房企的拿地均價(jià)水平差距不大，且各類(lèi)資質(zhì)房企的拿地均價(jià)主要表現(xiàn)為連年上漲，但暫定資質(zhì)房企的拿地均價(jià)在2022年有所下滑，降幅為12%。
從三四級(jí)資質(zhì)房企拿地均價(jià)的變化來(lái)看，從2020年均價(jià)僅有3470元/平方米和3000元/平方米，上漲至2021年均價(jià)4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四級(jí)資質(zhì)房企的拿地偏好也發(fā)生一定的改變，越來(lái)越偏好“貴”的地。
2、2022年低資質(zhì)企業(yè)郊區(qū)拿地占比近70%，較同期增長(zhǎng)28個(gè)百分點(diǎn)
從拿地金額的角度，對(duì)比不同年份三四級(jí)資質(zhì)房企的拿地分布情況來(lái)看，市區(qū)拿地占比在2022年發(fā)生明顯改變：2020年和2021年，三四級(jí)資質(zhì)房企拿地在市區(qū)和郊區(qū)各占50%左右，分布相對(duì)均衡。
但在2022年房企投資規(guī)模大幅銳減的情況下，許多郊區(qū)用地?zé)o一級(jí)資質(zhì)房企參拍，且在大量三四級(jí)資質(zhì)公司“托底”的行為之下，三四級(jí)資質(zhì)房企在郊區(qū)的拿地比例大幅增加至68%，而市區(qū)拿地比例降至32%。
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建面方面，則三四級(jí)資質(zhì)房企大部分拿地都分布于郊區(qū)，2020年至2022年總體拿地建面中僅有27.2%位于市區(qū)，另外78.2%建筑面積位于郊區(qū)。一方面由于市區(qū)用地存在金額較高、房企要求門(mén)檻更高等原因，導(dǎo)致三四級(jí)資質(zhì)房企難以參拍；另一方面則是市區(qū)供地普遍地價(jià)高而體量小，因此從建面維度來(lái)看，市區(qū)拿地比例往往較低。
三、低資質(zhì)企業(yè)拿地盈利空間相對(duì)狹窄，多數(shù)為剛需項(xiàng)目（略）
四、小結(jié)：“總價(jià)低、區(qū)位偏、盈利難”低資質(zhì)房企拿地三大特征（略）
04
地市維穩(wěn)下資質(zhì)要求持續(xù)寬松
低資質(zhì)企業(yè)也需加強(qiáng)監(jiān)管
從2021年到2022年，隨著集中供地的推行，核心城市土地市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一輪高熱后迅速降溫，除深圳、上海、杭州等土地資源非常稀缺的核心城市以外，部分二線(xiàn)省會(huì)城市出現(xiàn)了熱度降至冰點(diǎn)、流拍頻繁發(fā)生等現(xiàn)象。在短期市場(chǎng)尚無(wú)明顯回暖之下，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)仍會(huì)保持低位運(yùn)行的節(jié)奏，而在維穩(wěn)土地市場(chǎng)的之下，政策門(mén)檻會(huì)進(jìn)一步寬松，
一、地市熱度短期難以大幅回暖，房企拿地門(mén)檻的下調(diào)成為必然現(xiàn)象（略）
首先，集中供地城市對(duì)于企業(yè)資質(zhì)要求的放松是不言而喻的。例如上海取消招掛復(fù)合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人；合肥將原本不加分的二級(jí)及以下資質(zhì)房企也能夠加分，進(jìn)一步降低參拍的限制。對(duì)于三四級(jí)資質(zhì)的房企來(lái)說(shuō)，參與土拍的可能性大大提升了。
其次，集中供地城市地價(jià)下調(diào)，進(jìn)一步降低拿地門(mén)檻。對(duì)于三四級(jí)資質(zhì)的房企來(lái)說(shuō)，資金實(shí)力顯然難與大型房企匹敵，過(guò)高的土地總價(jià)導(dǎo)致中小型房企拿地面臨巨大的資金壓力。
而從歷次集中供地地塊的總價(jià)變化來(lái)看，部分地價(jià)過(guò)高的城市已經(jīng)有意識(shí)地拆分地塊、降低拿地總價(jià)：例如北京在2021年第三輪集中供地中，朝陽(yáng)區(qū)管莊地塊原本起拍價(jià)高達(dá)57億元，經(jīng)過(guò)拆分后的兩宗地塊起拍價(jià)分別為27.5億元和20.8億元；門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時(shí)體量高達(dá)47萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)更是達(dá)到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價(jià)分別降至14.6億和11.5億。
第三、部分非集中供地出現(xiàn)了自然人拿地潮，尤其以長(zhǎng)三角、珠三角的三四線(xiàn)城市為主：例如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地塊，由兩位自然人2.88億元競(jìng)得；2022年4月，紹興越城區(qū)一宗商住地塊也由自然人競(jìng)得，總價(jià)3.96億元。自然人拿地背后，一般是小型房企的法定代表人或股東，此類(lèi)房企普遍也屬于三四級(jí)資質(zhì)的房企，而拿地的金額則更小，普遍低于5億元。
二、低資質(zhì)企業(yè)是把“雙刃劍”，鼓勵(lì)的同時(shí)也需要加強(qiáng)監(jiān)管（略）
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文章來(lái)源:克而瑞