“融創(chuàng)經(jīng)常被誤讀，好在融創(chuàng)經(jīng)得起誤讀”——孫宏斌
(資料圖)
12月9日，在經(jīng)歷了難熬的8個(gè)月后，融創(chuàng)中國(guó)終于發(fā)布了2021年經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)全年的銷(xiāo)售金額為5973.6億元，同比增長(zhǎng)4%，未達(dá)到預(yù)定的6300億元的目標(biāo)；營(yíng)收為1983.87億元，同比下降約14.0%；歸母凈利潤(rùn)為-382.6億元，同比下降207.4%。
受行業(yè)調(diào)整影響及對(duì)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的審慎態(tài)度，融創(chuàng)中國(guó)大幅計(jì)提各類(lèi)減值約520億元，盈利指標(biāo)因此受到直接影響，毛利、核心凈利潤(rùn)分別為-17.9億元、-253億元；凈資產(chǎn)1246.7億元；剔除減值影響后的核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)125.7億元。
對(duì)于這份遲來(lái)的財(cái)報(bào)，孫宏斌終于可以緩一口氣了。
財(cái)報(bào)的發(fā)布意味著融創(chuàng)在有條件的情況下可以復(fù)牌，這樣很大程度上可以緩解融創(chuàng)的資金壓力，這是孫宏斌的幸運(yùn)，也是命運(yùn)的饋贈(zèng)。
孫宏斌曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，過(guò)去自己曾經(jīng)因?yàn)楝F(xiàn)金流而失敗過(guò)，所以非常在乎公司的現(xiàn)金流，他會(huì)將公司的安全放在首位，所以在取舍上，他會(huì)比別人更加果斷。
但隨著環(huán)境的變化，以及一些政策的原因，融創(chuàng)最終還是走到了危險(xiǎn)的邊緣，盡管從2020年開(kāi)始，孫宏斌就暫緩了拿地，同時(shí)加快了出售項(xiàng)目來(lái)增厚公司的現(xiàn)金流。除此之外，孫宏斌還賣(mài)掉了貝殼的股票，自掏腰包無(wú)息借款給公司。
幸運(yùn)的是，融創(chuàng)雖然境外債務(wù)違約，但相較于行業(yè)公司整體還算比較“健康”。
財(cái)報(bào)發(fā)布之后，孫宏斌表達(dá)了反思的決心，同時(shí)也立下了目標(biāo)，“力爭(zhēng)在2023年回歸良性、健康的發(fā)展軌道?！?/p>
而在公司的內(nèi)部，他也同樣地表達(dá)了樂(lè)觀的看法，并且給出了一個(gè)明確的恢復(fù)正常的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：
2023年6月！
命運(yùn)的“玩笑”
經(jīng)歷過(guò)失敗的孫宏斌實(shí)際上比一般的房企老板更懂得什么是“風(fēng)險(xiǎn)”。
房?jī)r(jià)太高的問(wèn)題，孫宏斌也曾不止一次的在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)過(guò)。從2019年開(kāi)始，嗅到了“危險(xiǎn)”氣息的孫宏斌就開(kāi)始放緩了拿地的步伐，脫下了“白衣騎士”的戰(zhàn)袍，從激進(jìn)快速轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎。
2020年初，孫宏斌開(kāi)始在組織架構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，目標(biāo)只有一個(gè)：
降本增效。
不僅如此，他還專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)，2020年最堅(jiān)決的事情就是處置資產(chǎn)。
與以往不同，這次融創(chuàng)處置資產(chǎn)顯得格外的果斷。僅僅幾個(gè)月的時(shí)間，孫宏斌就賣(mài)掉了數(shù)個(gè)項(xiàng)目，其中比較大的出售就是：
將西雙版納環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游公司70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中融信托；
以16.73億元的作價(jià)將杭州的兩個(gè)項(xiàng)目出售給了濱江集團(tuán)；
以26.8億元的價(jià)格將上海虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓、杭州核心地段酒店及寫(xiě)字樓打包出售；
以14億元的價(jià)格將融創(chuàng)文旅二期40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā)；
……
為了保證公司未來(lái)盡量少踩坑，孫宏斌甚至不惜賠償1.33億，提前終止了與萬(wàn)達(dá)酒店簽署的酒店管理協(xié)議。
為了快速的回籠資金融創(chuàng)還在低位賣(mài)掉了貝殼的股票，套現(xiàn)金額超過(guò)了5億美元，可能覺(jué)得還不太“安全”，孫宏斌又自掏腰包借給了公司了4.5億美元。
兩年的努力加上提前未雨綢繆，融創(chuàng)平安的度過(guò)了2020年和2021年，但是孫宏斌沒(méi)想到的是行業(yè)的變化的速度。最終在2022年5月份，融創(chuàng)還是公開(kāi)違約了。
不過(guò)面對(duì)市場(chǎng)龐大的壓力，不能說(shuō)孫宏斌之前所做的努力一點(diǎn)沒(méi)用。目前來(lái)看，盡管融創(chuàng)依舊面臨困難，但是基本情況已經(jīng)不再惡化。
融創(chuàng)的未來(lái)
融創(chuàng)這份遲來(lái)的財(cái)報(bào)就像一面鏡子，它既反映了過(guò)去一年地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，也折射了行業(yè)今年的困難。
在流動(dòng)性緊張的大背景，今年以來(lái)港股房企、物業(yè)公司有30多家都延期發(fā)布了2021年財(cái)報(bào)，有的甚至到今天都還沒(méi)有絲毫的進(jìn)展。
所以，即使融創(chuàng)出現(xiàn)了巨額的虧損，但是情況依舊優(yōu)于多數(shù)房企。
對(duì)于2021年虧損的原因，從財(cái)報(bào)當(dāng)中不難看出，實(shí)際上是融創(chuàng)進(jìn)行了約520億元的大幅計(jì)提減值。其中包括對(duì)文旅城資產(chǎn)進(jìn)行減值撥備、2021年出售貝殼股票及處理地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的投資損失、對(duì)應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)等計(jì)提了預(yù)期信用損失撥備等。
好在在一系列政策的利好加持下，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇，并且有序的開(kāi)始恢復(fù)，其中允許優(yōu)質(zhì)房企融資可謂是一劑非常及時(shí)的“解藥”。
當(dāng)下，融創(chuàng)想要重回健康，其實(shí)也就兩個(gè)方面：
第一，繼續(xù)降低負(fù)債，保證現(xiàn)金流。
負(fù)債方面，根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，公司總負(fù)債規(guī)模為1.05萬(wàn)億，其中流動(dòng)性負(fù)債為9379.12億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有2351.47億元。
值得一提的是，截止2021年末，融創(chuàng)有息負(fù)債合計(jì)為865.58億元，公司的現(xiàn)金余額為692億元。
此外，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的現(xiàn)金余額約為1608.0億元，但這部分大多都在監(jiān)管賬戶中，大多用于保交樓。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，融創(chuàng)2021年在89個(gè)城市完成了27.7萬(wàn)戶房屋的交付。只要未來(lái)交付繼續(xù)正常，那么公司的現(xiàn)金流壓力就會(huì)緩解。
第二，繼續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組。
本次財(cái)報(bào)發(fā)布之后，融創(chuàng)也公布了境外債務(wù)的重組的最新進(jìn)展，公告顯示，依據(jù)初步重組框架，包括30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款將轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為期限2至8年的新的以美元計(jì)價(jià)公開(kāi)票據(jù)。
融創(chuàng)方面稱，截至目前，已達(dá)成境外債及境內(nèi)公開(kāi)債展期49.7億元，貸款展期259.6億元。由此可見(jiàn)，雖然重組壓力依舊較大，但是完成重組的概率依舊非常之大。
目前，隨著各項(xiàng)政策的推進(jìn)，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最危險(xiǎn)的時(shí)期。資料顯示，截至2021年底，融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬(wàn)億元，而且80%以上都位于一二線城市。這是孫宏斌的底氣，也是未來(lái)現(xiàn)金流的保障。
從當(dāng)下的情況來(lái)看，融創(chuàng)基本上已經(jīng)轉(zhuǎn)入“普通病房”，解決好保交樓問(wèn)題以及債務(wù)重組，2023年6月恢復(fù)正?；蛟S并不是吹牛。