“大廠深盤”，從萬人搶購到降價百萬。
編者按：本文來自微信公眾號 深燃（ID；shenrancaijing），作者：王敏，編輯：金玙璠，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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“大廠房”，挺不住了？
最近，杭州未來科技城因為一張房價接近腰斬的截圖引發(fā)討論。該截圖中，博主稱，有人以單價3.5萬元賣了未來科技城核心區(qū)陽光城未來悅的一套房“跑步離場”，而自己的房子購入時單價為6.5萬元，目前還依然背著房貸“在風(fēng)中凌亂”。
加之5月以來“阿里裁員”的消息沸沸揚揚，這讓很多網(wǎng)友聯(lián)想到，因聚集了包括阿里總部在內(nèi)諸多大廠而房價不斷攀升的未來科技城，是不是撐不住了？
事件發(fā)酵后，有知情中介對外表示，該套房源320萬元的成交價格，是買賣雙方故意做低的成交價格。該套房源實際成交單價約5.7萬元/平方米，總價在500萬左右。這和該小區(qū)當前的市場均價不相上下。不過和未來科技城房價2021年高點時能夠達到八萬元相比，現(xiàn)在五六萬元/平方米的價格，還是下跌了不少。
圖源 / 網(wǎng)絡(luò)
曾經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)轟轟烈烈的造富運動持續(xù)了近二十年，尤其是大廠的高速擴張，拉動了周邊的房價。大廠聚集的地方扎堆出現(xiàn)“大廠房”，造就了一個又一個“碼農(nóng)神盤”，除了杭州的未來科技城，還有北京的海淀、昌平，和深圳的南山。
不過，自2021年下半年以來，以未來科技城為代表，不少“大廠房”都出現(xiàn)了不同程度的房價下跌。
受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、大廠裁員等諸多因素影響，當初大廠里的高薪人群，如今也變得謹慎起來。當互聯(lián)網(wǎng)大廠的“造富效應(yīng)”遠去，“大廠房”也在加速去泡沫。
業(yè)主低價甩賣，未來科技城撐不住了？今年4月，杭州的蔣良在未來科技城的房子終于以400萬元出頭的價格賣了出去，比他理想的成交價低了將近200萬元。
他十分后悔，曾經(jīng)在2021年時能以近600萬元的價格成交卻沒有賣出。在接下來的兩年里，該樓盤房價一路下滑，買家給出的價格又從550萬元降低到去年的450萬元左右，蔣良依然一直持有。
直到過去半年，他才下定決心，“房價走低的趨勢已經(jīng)形成，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)，而自己的房子也并非核心品牌樓盤，必須得盡快脫手了?！苯Y(jié)果，房子被壓到了400萬出頭這個價格，甚至還贈送了一個車位。但他又很慶幸，已經(jīng)脫手了這個可能會不斷縮水的資產(chǎn)。因為過了不到一個月，該小區(qū)同戶型的房子掛牌價已經(jīng)降低到了400萬以下。
在貝殼平臺上，杭州未來科技城板塊的房源，近一年來掛牌價不斷大幅下滑的情況，已經(jīng)不是個例。有的房源在半年之內(nèi)降價四五十萬甚至接近百萬，一位著急賣房的業(yè)主對深燃表示，“同小區(qū)的房子，都是以10%的幅度在降價”。
不僅如此，相較同小區(qū)類似戶型兩年前的成交價，很多房源的掛牌價已經(jīng)大幅縮水。比如，某小區(qū)一套房子，2021年時成交價是650萬，單價為5.6萬元，但如今相同的戶型，掛牌價只有435萬元，單價已經(jīng)降到了3.7萬元。
目前，杭州樓市整體大盤都不算活躍。錢報（錢江晚報）美好生活研究院統(tǒng)計了5月有成交的部分小區(qū)價格，近30%的小區(qū)價格已經(jīng)跌回了2017年的水平。我愛我家杭州數(shù)據(jù)顯示，繼4月成交下滑至7268套之后，5月份杭州二手房成交再度“滑坡”，共成交6885套，環(huán)比下跌5.27%。
未來科技城二手房交易更是艱難。未來科技城板塊的房產(chǎn)中介程佳的個人經(jīng)歷，也印證了市場的冷清。他掌管的團隊，業(yè)務(wù)員的數(shù)量相較兩年前已經(jīng)大幅縮水，業(yè)務(wù)量更是斷崖式下跌。以前整個小組每個月成交單數(shù)至少8套房起步，如今這個數(shù)字已經(jīng)下降為了2套。
程佳對深燃表示，2021年中，未來科技城核心區(qū)域房價在經(jīng)歷了長時間的瘋漲之后，達到了一個高點，最高時被炒到八九萬。這之后便開始不斷縮水，如今核心區(qū)域“未科三兄弟”（中南樾府、東原印未來和陽光城未來悅） 房價比較堅挺，均價在五六萬，非核心區(qū)域的小區(qū)，房價縮水更為嚴重。
不過，程佳提到，有一部分人入場較早，那時由于房價普遍較低等因素，買房價格較低，即便如今房價下跌，這些人依然不會虧，虧本的大多都是買在高位的人。通常來說，被套牢的人，除非不得已，否則不會在當下這個節(jié)點“甩賣”。如今虧本賣房的人，一部分是由于工作變動等因素賣房，還有一部分是資金鏈緊張。
蔣良就提到，自己是在七年前入手，當時那套房子入手的價格不到200萬。也就是說，即便這套房子以低于預(yù)期近200萬的價格成交了，通過這套房子，他還是能賺200萬，只不過是比預(yù)期賺得少了。
另一位在2020年購入未來科技城一套剛需上車盤的業(yè)主，如今因為工作變動，急需資金周轉(zhuǎn)置換這套房，不得不接受虧本甩賣。
2020年搖號上車時，她花了200萬出頭，交付后自己精裝修又花了20多萬，如今掛牌價為260多萬，但買家一定還會找準機會壓價，如果算上稅費、房貸利息以及裝修費用，賣出這套房子，她表示，自己一定會虧本。
2023年，降價賣房似乎成了杭州未來科技城二手房交易市場的主線。
曾經(jīng)，大廠擴張帶火“大廠房”杭州未來科技城每每走上風(fēng)口浪尖，背后往往離不開大廠的身影。
2013年，阿里總部搬到未來科技城時，全職員工僅有2萬人，那時未來科技城房價還在8000元/平方米上下。
但這之后，阿里開始了加速擴張。一方面是阿里人員的瘋狂增長，財報顯示，2021年年底，阿里員工總數(shù)在25.93萬人，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，杭州阿里總部人數(shù)在1萬人以上，而且都是高收入群體。另一方面，是未來科技城主動加速產(chǎn)業(yè)的聚集，未來科技城夢想小鎮(zhèn)等一批特色小鎮(zhèn)的建設(shè)留下了更多互聯(lián)網(wǎng)人才，包括離職創(chuàng)業(yè)的阿里人。
阿里的擴張，帶動了未來科技城房價的騰飛。到2018年時，未來科技城房價就已經(jīng)達到了3萬元/平方米上下。發(fā)展至2021年，核心區(qū)“未科三兄弟”單價一度沖上了8萬。
2018年后，杭州開始正式實行新房住宅搖號政策，未來科技城板塊更是其中的熱門板塊。2020年，未來科技城的遠洋西溪公館959套住宅，吸引了近6萬人搖號，中簽率只有約1.6%，創(chuàng)下杭州歷年的搖號人數(shù)之最。但是這個火爆的小區(qū)，2021年6月剛交付時，二手房價格超過6萬元/平方米，而現(xiàn)如今掛牌價多在4萬元/平方米左右。
未來科技城作為典型的“大廠房”，被阿里的一舉一動所牽動著。不過，這也并非新鮮事，“大廠房”的現(xiàn)象，早已經(jīng)在北京的海淀、昌平，以及深圳南山上演過。
杭州未來科技城受到追捧，就是因為被視為能夠延續(xù)深圳南山的發(fā)展路徑。深圳的南山曾經(jīng)就是因為聚集了騰訊等大廠，房價一躍超過CBD所在的福田區(qū)，成為了深圳房價最高的區(qū)域。2009年騰訊總部落地南山區(qū)，之后帶動了騰訊周邊的房價沖破了10萬元。
而在北京，“大廠房”更是由來已久。曾經(jīng)，海淀的華清嘉園在21世紀的第一個十年里孕育出了一批互聯(lián)網(wǎng)大佬，可以說是初代“大廠房”。這之后，昌平的融澤嘉園、望京的華樾北京，都成為了被互聯(lián)網(wǎng)大廠帶火的網(wǎng)紅盤。
到2021年快手上市后，一批資產(chǎn)變現(xiàn)的人，立刻將財富投到了房產(chǎn)上，帶動昌平的綠城奧海明月、奧森one、嵐山悅府成為了“碼農(nóng)神盤”。有報道稱，2020年8月，綠城奧海明月開盤就成了網(wǎng)紅盤，七成左右客戶是“碼農(nóng)”。這之后便少有大規(guī)模互聯(lián)網(wǎng)造富的受益者。
和未來科技城類似，北京部分“碼農(nóng)盤”也出現(xiàn)了房價下跌的情況，融澤嘉園便是例子。融澤嘉園的房產(chǎn)中介劉銳告訴深燃，融澤嘉園2021年底正是房價最高的時候，87平的兩居室，房價大概在580萬元左右，南向房屋最高成交價能夠超過600萬元，但現(xiàn)在平均價格已經(jīng)下滑至530萬元左右，當下也是近一年多以來的一個低點。
劉銳表示，融澤嘉園的房價走勢會更穩(wěn)健，市場的活躍度也會更高一些，因為北京金融業(yè)等行業(yè)的高薪人群，同樣擁有購買力，也是這些房子的客群。
在一眾“大廠房”中，未來科技城對于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的依賴性更強，也因此，當互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊時，未來科技城二手房交易市場的反應(yīng)更加激烈。
互聯(lián)網(wǎng)黃金時代已去以往，大廠走到哪里，房價就漲到哪里。但是，當寒意襲來，互聯(lián)網(wǎng)造富的泡沫正在破裂，“大廠房”的光環(huán)也在加速褪色。
互聯(lián)網(wǎng)分析師葛甲對深燃分析道，“大廠房”的房價一般都是互聯(lián)網(wǎng)造富運動帶動起來的，大廠員工往往對于“大廠房”有剛性需求也有購買力?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟從2004年前后就快速崛起，那時房產(chǎn)增值的速度也在不斷加快。在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)入行較早，并且快速將資金轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)的人，單是房產(chǎn)增值這一項，收入就能頂10年甚至20年的正常薪水。
現(xiàn)如今，“大廠房”房價下跌，葛甲指出，和大廠的發(fā)展放緩直接相關(guān)。大量人員被裁，相當于大廠的利益格局重新分配，有一部分人沒有辦法繼續(xù)再分蛋糕，只能去杠桿，收回一些超前消費。
程佳向深燃分析道，拿未來科技城來說，“大廠房”房價下滑，是種種因素疊加導(dǎo)致的。
當然，最直接的影響因素，便是大廠裁員潮從2021年底襲來，至今依然沒有停下。有統(tǒng)計稱，2022年前9個月，BAT三家企業(yè)就減少了超2萬人。當工作前景不穩(wěn)定時，即便拿著高薪的大廠員工，也不敢過度撬動杠桿買房。這在以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為主要支撐的未來科技城尤其明顯。
不過，背后整體樓市趨冷也不容忽視。首先，對于樓市的宏觀調(diào)控還在繼續(xù)，“房住不炒”已經(jīng)成為主基調(diào)。其次，從宏觀環(huán)境而言，過去三年，疫情影響了各行各業(yè)，賺錢變難，很多人是靠著以往的積蓄度日，目前經(jīng)濟的提振還需要更多時間。
未來，“大廠房”房價是否還會繼續(xù)下跌？
有人認為，大廠盡管在裁員，但核心主體依然是高收入人群，而且周邊房子是剛需，“地段優(yōu)勢”依然有人買單。
不過，持悲觀態(tài)度的人也不是少數(shù)。程佳認為，“大廠房”的核心優(yōu)勢僅在于靠近大廠這一地段要素，但往往距離市中心較遠，醫(yī)療、教育等資源都不算好，僅靠地段優(yōu)勢，可能很難撐起高房價，現(xiàn)在依然還有一定泡沫，未來還有可能繼續(xù)收縮。
蔣良也表示，未來，只有核心城市的核心區(qū)域的核心樓盤，房價會一直堅挺，這三個要素缺一不可。如果還是一味的盲目追求投資，便很有可能砸在手里。
葛甲指出，站在個人角度，互聯(lián)網(wǎng)的造富效應(yīng)已成為歷史，未來想要再通過互聯(lián)網(wǎng)造富、房產(chǎn)升值實現(xiàn)財富自由恐怕很難了?！按髲S房”價格瘋漲的局面，也將變得十分罕見。
因為，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的紅利已經(jīng)消失殆盡，互聯(lián)網(wǎng)大廠也早已過了快速擴張期，恐怕很難再出現(xiàn)因為快速擴張而拉動周邊房價的情況。當價格逐漸回歸理性，曾經(jīng)一房難求的“大廠房”，如今正在變成買方市場。
應(yīng)受訪者要求，文中蔣良、程佳、劉銳為化名。