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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院 徐酒眠
回款！回款！回款！在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金科服務(wù)（09666.HK）新任CFO閆凌陽(yáng)分享公司過(guò)去一年整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)的過(guò)程中，六次提到了“回款”二字；董事長(zhǎng)夏紹飛的發(fā)言里，也多次提及這個(gè)詞?！昂暧^經(jīng)濟(jì)下行有很多供應(yīng)商違約風(fēng)險(xiǎn)，客戶回款風(fēng)險(xiǎn)（增加）”“2022年后期以及今年收入考核是半收付制，收入端盡可能考慮回款率”“非住板塊，公司進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量和回款能力關(guān)注”……為了徹底釋放由關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方帶來(lái)的歷史負(fù)擔(dān)，金科服務(wù)在最新的年報(bào)中大筆計(jì)提應(yīng)收款，合計(jì)超過(guò)21.52億元。其中，非經(jīng)營(yíng)性的其他應(yīng)收賬款（包括向關(guān)聯(lián)方提供借款和融資租賃應(yīng)收款）約11.78億元，經(jīng)營(yíng)性的貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收票據(jù)減值約9.75億元（包括關(guān)聯(lián)方的歷史經(jīng)營(yíng)性欠款等）。如此狠絕減值應(yīng)收款還有融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK），其過(guò)去一年的金融資產(chǎn)減值虧損凈額達(dá)15.42億元，較上一年同期增長(zhǎng)688.80%。而究其減值虧損激增的原因，則與關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)大筆計(jì)提有關(guān)。從地產(chǎn)分拆而來(lái)的物業(yè)股，在地產(chǎn)的黃金時(shí)代，汲取了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司規(guī)模龐大的業(yè)務(wù)輸送，吃盡了關(guān)聯(lián)方的紅利。如今樂(lè)章戛然而止，如何處理野蠻生長(zhǎng)時(shí)代所遺留下的商譽(yù)以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款，正在成為上市物企共同面臨的考驗(yàn)。兩個(gè)月前，雅生活服務(wù)（03319.HK）與雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）簽訂了一份“抵房協(xié)議”，為物企清收關(guān)聯(lián)地產(chǎn)應(yīng)收款提供了一個(gè)新思路。根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，擬被列入抵銷資產(chǎn)清單的包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。有意思的是，雅生活服務(wù)方對(duì)于抵銷資產(chǎn)的處置，在出租或出售換取現(xiàn)金之外，還考慮將相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)押給第三方供應(yīng)商，以結(jié)清自身的其他應(yīng)付款項(xiàng)。有業(yè)內(nèi)人士將之戲稱為“擊鼓傳房”。關(guān)聯(lián)交易的“雷點(diǎn)”唇亡齒寒，地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金短缺，給關(guān)聯(lián)物企帶來(lái)的不利影響波及廣泛。其中，最主要的體現(xiàn)有四個(gè)方面：地產(chǎn)直接向物企借錢或擔(dān)保付款、地產(chǎn)向物企出售資產(chǎn)套現(xiàn)、物企被抵押股權(quán)或出售股權(quán)，以及地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方應(yīng)付賬款欠款?！霸诜科笞约憾蓟畈缓玫那闆r下，很大可能不會(huì)去給物業(yè)公司結(jié)賬”，融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等物企大筆計(jì)提關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款，很好的印證了這句話。以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的50家港股物企中，有39家物企對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款的來(lái)源作了比較明確的披露。數(shù)據(jù)顯示，減值撥備前，39家物企的貿(mào)易應(yīng)收款合計(jì)約為680.57億元，較上一年同期的455.76億元增長(zhǎng)49.33%。其中，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款合計(jì)約為226.31億元，較2021年同期的151.51億元增長(zhǎng)49.37%，占比約33.25%。39家物企中，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款占比超過(guò)50%的共有15家，較上一年同期減少了1家。其中，越秀服務(wù)和興業(yè)物聯(lián)兩家物企的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款占比較高，分別約為73.32%、73.23%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)物企的貿(mào)易應(yīng)收款還是在第三方款。但在地產(chǎn)下行的大背景中，關(guān)聯(lián)房企對(duì)物企的貿(mào)易應(yīng)收款拖欠也愈發(fā)明顯。將應(yīng)收賬款變成真金白銀才是企業(yè)盈利之道，尤其是在物業(yè)服務(wù)這種高現(xiàn)金流的行業(yè)，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的管理是最為關(guān)鍵的一環(huán)。大幅減值計(jì)提，不過(guò)是壯士斷腕的悲壯之舉，是充滿無(wú)奈的選擇。以金科服務(wù)為例，其實(shí)在更早之前，金科服務(wù)是將金科股份的未償還應(yīng)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為借款，涉及金額15億，在約定8.6%年利率的同時(shí)，還以價(jià)值超22億的商鋪及車位等作了抵押。這樣一看，此前雅生活服務(wù)與雅居樂(lè)集團(tuán)簽訂的“抵房協(xié)議”，與之算是一種殊途而歸的方案。但金科服務(wù)給出兩個(gè)月寬限期之后，金科股份今年3月仍未能如約履約償還第一期貸款?！澳壳肮菊趯で笙嚓P(guān)的法律意見(jiàn)，也將采取一切必要的措施來(lái)回收這些應(yīng)付款項(xiàng)。”在剛過(guò)去的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，上市物企管理層或直接或間接都提到了要追求高質(zhì)量的增長(zhǎng)。而應(yīng)收款回款率，往后或?qū)⒊蔀楹饬可鲜形锲笤鲩L(zhǎng)質(zhì)量的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。超92億減值撥備上市物企應(yīng)收賬款種類包括貿(mào)易應(yīng)收款、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項(xiàng)及預(yù)付稅項(xiàng)等。貿(mào)易應(yīng)收款主要來(lái)自于按包干制進(jìn)行管理的物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)等業(yè)務(wù)過(guò)程。其他應(yīng)收款則通常來(lái)自招投標(biāo)押金、代付業(yè)主能源費(fèi)、其他押金等。而預(yù)付款項(xiàng)，通常來(lái)自于向供貨商支付的業(yè)務(wù)保證金以及預(yù)付款項(xiàng)，但對(duì)于部分有收并購(gòu)的物企，可能也包括為潛在企業(yè)合并支付的股權(quán)保證金。其中涉及關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款，可能還另外包含空置費(fèi)、代付物業(yè)費(fèi)等；關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)收款，則可能又包含車位代理業(yè)務(wù)的押金等。以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》對(duì)目前披露2022年財(cái)報(bào)的50家港股物企進(jìn)行了相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月30日，50家港股物企的減值撥備額合計(jì)超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。50家港股物企的減值撥備均值約為1.83億元，其中超過(guò)這一數(shù)值的有14家。融創(chuàng)服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備的數(shù)額最大，約為17.77億元；緊隨其后的是金科服務(wù)，約有10.30億元。雅生活服務(wù)與世茂服務(wù)的減值數(shù)額分別為7.761億元、7.755億元，比較接近。從貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額的增幅來(lái)看，合景悠活最為驚人，達(dá)3281.79%。2021年，合景悠活減值撥備了1746萬(wàn)元，而2022年，這一數(shù)據(jù)超過(guò)了5.9億元。時(shí)代鄰里和金科服務(wù)的同比增幅也較大，分別約為1802.99%、1216.79%。此外，融信服務(wù)、祈福生活服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)等20家物企的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額增幅，也都超過(guò)了100%。陡增的應(yīng)收款壓力盡管不少物企都進(jìn)行了大筆計(jì)提，但整體來(lái)看，應(yīng)收款壓力依然不小，數(shù)據(jù)顯示，截至2022年13月31日，減值撥備后，50家物企合計(jì)還有超過(guò)682.25億的貿(mào)易應(yīng)收款，較上一年同期的490.79億元增長(zhǎng)約39.01%。值得一提的是，同期，這50家物企的營(yíng)收增幅均值約為10.17%。50家港股物企的貿(mào)易應(yīng)收款均值約為13.65億元，而上一年同期約為9.82億元。具體來(lái)看，2022年里超過(guò)均值水平的共有13家。其中，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款最多，約為153.58億元，是排在第二位萬(wàn)物云（62.78億元）兩倍多，而第三位的雅生活服務(wù)（61.53億元）與萬(wàn)物云相差不大。排在第四位至第十位的7家物企，貿(mào)易應(yīng)收款約在20億到48億不等，分別是綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、建業(yè)新生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、合景悠活。興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、祈福生活服務(wù)、星盛商業(yè)，這4家小規(guī)模物企的貿(mào)易應(yīng)收款則均在1億元之下。其中，興業(yè)物聯(lián)的貿(mào)易應(yīng)收款雖然只有8220.6萬(wàn)元，但對(duì)比去年同期的4004.5萬(wàn)元，實(shí)際上翻了一倍，同比增幅約105.28%。另外，中駿商管、新城悅服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款同比增幅也超過(guò)了100%，分別約為153.32%、107.51%、103.05%。50家港股物企的貿(mào)易應(yīng)收款同比增幅均值約為48.05%，其中有24家在均值水平之上。因?yàn)?022年里進(jìn)行了大額減值，融創(chuàng)服務(wù)、正榮服務(wù)、金科服務(wù)、時(shí)代鄰里、祈福生活服務(wù)五家物企的貿(mào)易應(yīng)收款對(duì)比上一年同期有所減少。來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院
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