咋也想不到，平頂山新華區(qū)作為市區(qū)街道最為繁華、醫(yī)院最為高端、學校最為優(yōu)質、人口最為密集的主城區(qū)，3月樓市的備案量卻在市內五區(qū)中墊了底兒。
(資料圖)
新華區(qū)區(qū)域示意圖
3月新華區(qū)住宅類新房備案50套、面積5568.69㎡。與2月相比備案套數(shù)下降35.90%，面積下降35.47%。與去年同期相比，備案套數(shù)下降67.95%，面積下降69.14%。（2022年3月新華區(qū)住宅備案156套，面積18043平）
一個堂堂的曾是平頂山市委、市政府所在地的新華區(qū)，全部樓盤加起來平均每天的備案新房住宅還不足2套。
是新華區(qū)的人口少嗎？
不是的。
據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，截至2022年底，新華區(qū)常住人口33.15萬人，與湛河區(qū)、衛(wèi)東區(qū)的人口都差不多。但比僅有5.52萬人的高新區(qū)和12.43萬人的新城區(qū)來說，人口可是分別高出了6倍和2.6倍。
可以說，新華區(qū)的優(yōu)勢是其他區(qū)無法相比的。
這里有和平路商業(yè)街、體育路商業(yè)街、名門飲食娛樂城，常年熙熙攘攘，人流不斷。
這里有京東商場、商業(yè)大樓、雙豐百貨、丹尼斯百貨，附近縣里的居民來市里多去這里購物。
這里有鷹城廣場、白鷺洲濕地公園、湛河北岸公園、工人文化宮，居民娛樂休閑的絕好去處。
這里的平煤神馬總醫(yī)院、市二院、中醫(yī)院，哪個不是大名鼎鼎。
這里的中小、體小、光小、聯(lián)小以及八中、九中、十四中、實驗中學、實驗高中等，誰家不是想盡辦法讓孩子往里進。
是新華區(qū)的樓盤少嗎？
也不是。
新華區(qū)的樓盤有30多家，除去幾家停工爛尾的，再拋掉純商業(yè)樓盤，包括尾盤在內的住宅類在售樓盤有二十來家。3月份住宅房源實現(xiàn)備案的僅13家。
除了北宸上苑和金博園分別備案了17套和10套外，有2家分別備案了4套，4家分別備案了2套，5家分別備案了僅1套，另外的幾家樓盤竟然1套也沒“備”出去。
新華區(qū)常綠北宸上苑售樓部實拍
這樣的業(yè)績你說可憐不？
人家高新區(qū)僅區(qū)區(qū)3家樓盤，地段還那么偏遠，3月還備案了84套呢。
是新華區(qū)的樓盤品質不行嗎？
還不是。
大面寬短進深的戶型有之；安裝裝甲門、三層中空玻璃靜音窗、負壓新風系統(tǒng)的樓盤也有之；入戶大堂5米以上挑高且裝有空調的還有之。誰能說這樣的品質樓盤不入眼呢？
新華區(qū)檀宮項目實拍
新華區(qū)佳田新天地項目
是新華區(qū)偶爾敗走麥城嗎？
仍不是。
3月備案量低，2月也沒強到哪里去。今年2月，新華區(qū)備案新房住宅78套、面積8629.9㎡；而1月就更不行了，1月備案新房住宅48套、面積4962.47㎡。
整個一季度加起來也就備案了176套、面積1.92萬平。與去年同期相比，差距可就大多了。2022年一季度，新華區(qū)住宅類房源備案526套，面積5.9萬多平。今年一季度相比分別下降了66.54%和67.70%。
如果與前年同期相比，那差距可就更大了。2021年一季度，新華區(qū)住宅類房源備案771套，面積8.78萬平。今年一季度相比分別下降了77.17%和78.17%。
顯然，眼下樓市的形勢很不樂觀。今年一季度的業(yè)績與疫情中的去年同期、前年同期相比，那已不是腰斬了，而是膝蓋斬了。
新華區(qū)備案為何墊了底？
樓盤不算少，人口也挺多，配套最優(yōu)質，怎么新房銷售卻如此慘淡呢？
一些業(yè)內人士認為，原因是多方面的，但主要還在價位上。
正是由于新華區(qū)地理位置好，特別是主城區(qū)核心地段的樓盤，價格自然也普遍較高。
和平路步行街
目前新華區(qū)中心城區(qū)每平8000元左右或以上的樓盤就有6家，每平7000元左右的樓盤有5家。雖然也有一些6000左右的樓盤，但位置大多稍偏。
如此高的房價自然把絕大多數(shù)剛改客戶給擋在了門外。
比起周邊地段不是太好但價格在五千元左右的樓盤來說，在這里購買一套100平的房子，那差別可就高達三四十萬了。
同時呢，新華區(qū)的高端樓盤大多是高層產(chǎn)品，容積率相對較高，對比周邊臨湖臨河的低密度、低容積率的小高層和洋房而言，改善客戶又覺得不是十分理想，這自然又會失去一部分客戶。
建設路與體育路交叉口附近車流
顯然，新華區(qū)的這些高端樓盤陷入了一種“低不成來高不就”的境地。
當然，3月新華區(qū)備案量墊底，也與不少樓盤已是尾盤有一定關系，畢竟房源不多了，銷售量也就下來了。
房價能否降些呢？
從理論上說，應該是可以的。
地段好，配套全的地塊，土地出讓價的確較高，開發(fā)商競拍時一沖動就成為了“地王”。新華區(qū)核心區(qū)域每畝四五百萬的地塊比比皆是。
但地價高并不意味著房價就一定也高，決定房價高低的還有一個關鍵指標是容積率。地價高，容積低，房價一定會高，地價高，容積率也高，房價就不一定高啦。
白鷺洲城市濕地公園
咱以售價每平8000元左右的幾家樓盤來分析一下：
老市委家屬院的那家樓盤，拿地價是370萬元/畝，容積率4.5，合樓面價1233.33元/平。
工人文化宮里的那家樓盤，拿地價是590萬元/畝，容積率6.5，合樓面價1368.46元/平。
鷹城廣場西邊的那家樓盤，拿地價是441萬元/畝，容積率5.8，合樓面價1140.52元/平。
中興路八中北街西南角的那家二期樓盤，拿地價是512萬/畝，容積率5.3，合樓面價1324.13元/平。
以上地塊的出讓價雖然都比較高，由于容積也都比較高，樓面價最高的也僅在1300多元。
工人文化宮內景圖
據(jù)業(yè)內人士介紹，30層左右高層住宅的開發(fā)成本除土地投入外，還有前期工程費、建筑成本、水電氣暖安裝、景觀綠化等配套費用，還需要支付施工設計、監(jiān)理、城市配套、各類增容、招標等費用，再加相稅金和財務費用、營銷費用等，每平米的成本約在3000元以上。
加上土地投入，如果是毛坯房的話，每平方米的全部成本在4500元以上，精裝房應該在5500元以上。
可見，在正常情況下，開發(fā)商的利潤還是很可觀的，房價下降也是有空間的。
當然，以上樓盤中也有一些開發(fā)商特別注重品質，選料用材都十分挑剔，能用頂 尖的電梯絕不用一般的電梯，能用最好的門窗，絕不用普通的門窗，這樣的建造成本也是不小的。
一家樓盤開發(fā)過程中的不確定因素也很多，有的融資成本太高，有的資金跟不上時常停工，有的銷售不暢無法及時回籠資金……這就相應又提高了開發(fā)的成本。
銷售期越長，成本就越高，這是個很簡單的道理。
當然，以上幾家高端樓盤的房源也賣出不了少，有的也進入了清盤收尾的階段，也算是掙得盆滿缽滿了。
但一個現(xiàn)實是，多數(shù)高端盤的銷售期是比較長的。幾乎沒有哪家高端樓盤一開盤就全線飄紅的。
給開發(fā)商提個醒
面對今年一季度不同尋常的樓市形勢。筆者覺得有必要給開發(fā)商善意地提個醒。
一是，房價今后是很難漲上去的，平頂山作為一個人口外流的四線城市，產(chǎn)業(yè)對人口的吸引力并不是太強，購房人群在漸漸減少，今后房價大漲是幾乎不可能的。如果開發(fā)商仍以每月三五套這樣釣魚式的慢銷，等著房價上漲來彌補成本的增長，恐怕是很難指望得住的。
二是，住宅的迭代升級是很快的，去年以來市區(qū)住宅類地塊出讓的容積率在2.5以下的已普遍存在，臨水近湖以6—9層洋房和12—18層小高層為主的生態(tài)樓盤在漸漸增多，甚至一些樓盤已開始推出“空中花園”式的雙層挑高大陽臺，三面能栽種綠植的“三陽”戶型等。
這對于市中心核心地段容積高、人口居住密度大的高端盤而言，是個不小的沖擊。
三是，稻香路以東，建設南北兩側的數(shù)百畝地塊也是要掛牌出讓的，這個片區(qū)緊鄰白鷺洲濕地園，也地處建設路這一交通大動脈，優(yōu)勢更加明顯。新華區(qū)青少年宮片區(qū)改造也已提上日程，這個片區(qū)東至體育路、西至光明路，南至湛北路，北至建設路，區(qū)域之大規(guī)?；趾辏@些也會對現(xiàn)有的高端樓盤的地段優(yōu)勢產(chǎn)生影響。
稻香路以東、建設南北兩側地塊規(guī)劃示意圖
雖說皇帝的閨女不愁嫁，但錯過了最佳年齡甚至到了年長色衰的地步，想“迎娶”的人也就不多了。
因此，能把房子盡早賣掉才是上策，就是壓低些房價也要在所不惜。誰知道明天會是個啥情況呢？
編輯：南瓜
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文章來源:樂居買房