作為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最大的物業(yè)巨無霸、港股今年最大的IPO，千呼萬(wàn)喚的萬(wàn)物云今天終于開市了。昨天發(fā)行價(jià)49.35，市盈率30多倍，市值575.98億。
不出意外的破發(fā)了，今天收市價(jià)44.4，跌10%，市值縮水至518.21億。
這幾年來，沒有任何一家物企像萬(wàn)物云這樣持續(xù)吸引了全行業(yè)的目光，投資者、媒體、機(jī)構(gòu)持續(xù)熱烈的在討論著萬(wàn)物云的一切。尤其是，萬(wàn)科選擇在萬(wàn)馬齊喑的時(shí)刻分拆物業(yè)，令許多媒體老炮兒大為扼腕。
(相關(guān)資料圖)
網(wǎng)上有許多關(guān)于萬(wàn)物云的分析/懷疑，我重點(diǎn)梳理了三個(gè)自認(rèn)為最重要的問題，和粉絲們做個(gè)探討。有許多公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一搜就有，我就不贅述了。
問題鎖定在三個(gè)：
時(shí)機(jī)和估值——萬(wàn)物云為什么選擇在這個(gè)物業(yè)股集體腰斬的時(shí)候上市？估值貴嗎？
生意模式——萬(wàn)物云有沒有如郁亮所言初步形成了“區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司”？
利潤(rùn)率——如何看待萬(wàn)物云行業(yè)“偏低”的毛利率水平？到底是好事還是壞事？
強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，不同于媒體偏重萬(wàn)科、機(jī)構(gòu)投資者的角度，我更多是從個(gè)人投資者和業(yè)主這兩個(gè)維度來看的。
01
所有人都知道這個(gè)時(shí)候上市，肯定不是什么好時(shí)機(jī)。一方面，整個(gè)港股的氛圍非常差。另一方面，大部分物業(yè)股的市值也都腰斬。這時(shí)候上市，用腳趾頭想都知道估值不會(huì)好到哪兒去。我記得，萬(wàn)物云最早是2000億估值，后來變成了1000億，然后現(xiàn)在是500多億，也是跌去了一大半。
看一下物企陣營(yíng)，大家都活得很差。在市場(chǎng)亢奮的時(shí)候，物企普遍市盈率都在30-40倍，像華潤(rùn)萬(wàn)象生活，更是超過100倍。但是過去這1年，基本上是集體腰斬，一路雪崩下來，現(xiàn)在的物企整體市盈率已經(jīng)不到7倍。能夠站穩(wěn)的有限幾家，像華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，市盈率也只在20倍以上。
許多投資者在雪球上嘲笑萬(wàn)科，該上市的時(shí)候不上，這時(shí)候求著人買。也有媒體以萬(wàn)物云過去3年分紅慷慨為由指出，萬(wàn)物云上市是萬(wàn)科缺錢了。
我的看法不太一樣，我認(rèn)為，站在個(gè)人投資者的角度，萬(wàn)物云這時(shí)候上市，時(shí)機(jī)不好，但是比之前2年內(nèi)任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)上市都要好。它若是在之前任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)上市，你我都是一枚更大的韭菜。想想當(dāng)時(shí)大家對(duì)萬(wàn)物云的估值有多么的樂觀，現(xiàn)在可能想砸場(chǎng)子的心都有吧。從這個(gè)立場(chǎng)看，它這樣來上市，反而可能是機(jī)會(huì)多過風(fēng)險(xiǎn)。
其次，在今天這個(gè)市場(chǎng)下，萬(wàn)物云得到的估值其實(shí)不低。30多倍的市盈率，已經(jīng)是現(xiàn)在港股物企最頂?shù)墓乐盗?，我認(rèn)為機(jī)構(gòu)投資者愿意進(jìn)入，說明長(zhǎng)期信心還是堅(jiān)定的。有媒體測(cè)算，后來進(jìn)入的機(jī)構(gòu)投資者被割了韭菜。我認(rèn)為值得商榷，主要在于，機(jī)構(gòu)投資者都有鎖定期，這決定他們的投資邏輯和散戶從來都不同。
所以，這個(gè)問題的關(guān)鍵其實(shí)在于，你長(zhǎng)期看好不看好物業(yè)這條賽道，看好不看好萬(wàn)物云？短期來看，誰(shuí)也看不準(zhǔn)，我覺得物業(yè)的短期，要看他們的房地產(chǎn)母公司能不能穩(wěn)住，穩(wěn)不住都得繼續(xù)難下去。
而看長(zhǎng)期，就看兩個(gè)邏輯：一是物企抵御周期波動(dòng)的能力還在不在，二是存量空間的長(zhǎng)坡厚雪還在不在。這一點(diǎn)，我個(gè)人是偏樂觀的。
至于說萬(wàn)科為何選擇此時(shí)上市，我援引2019年郁亮的公開回答：。很多事情，可能就是一個(gè)水到渠成。一定要等到萬(wàn)科物業(yè)成為城市服務(wù)商，區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司時(shí)，才會(huì)讓其上市
我傾向于認(rèn)為，萬(wàn)物云這時(shí)候上市，最有說服力的一個(gè)解釋是：萬(wàn)物云初步形成了區(qū)別于傳統(tǒng)物企的模式。
如果大家看完下面，想必會(huì)認(rèn)同我的看法。
02
老粉們知道，我不看重短期波動(dòng)，而看重生意模式和公司的基本面。對(duì)萬(wàn)物云的生意模式，外部的分歧焦點(diǎn)在于，萬(wàn)物云的“蝶城”和“科技”到底是一個(gè)故事，還是代表了行業(yè)未來。
我傾向于后者。我的總體判斷是：萬(wàn)物云的探索有機(jī)會(huì)為整個(gè)物業(yè)行業(yè)開創(chuàng)一個(gè)全新的想象空間。
在財(cái)報(bào)顯示上，萬(wàn)物云還是一家物業(yè)公司，而且我相信未來很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)它也不會(huì)被視為一間科技公司。但是，從它的業(yè)務(wù)模式看，萬(wàn)物云的生意邏輯是偏獨(dú)特的，在行業(yè)內(nèi)找不到對(duì)標(biāo)。
首先，理念的不同。
了解物業(yè)行業(yè)的同學(xué)知道，大致在2010年之前，這個(gè)行業(yè)基本上處于“物業(yè)行業(yè)要不要以及如何市場(chǎng)化”的爭(zhēng)論和探索中，因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)費(fèi)基本都是被限價(jià)的。而標(biāo)志性事件來自彩生活（2014年上市），從線下到線上，第一次把“增值服務(wù)”引入了物業(yè)行業(yè)。
到今天為止，雖然彩生活作為“物業(yè)第一股”已經(jīng)風(fēng)光不再，但是它所締造的“增值服務(wù)”模式，已經(jīng)成為所有物企最為重要的業(yè)務(wù)模塊之一，也成為物企最為重要的利潤(rùn)貢獻(xiàn)新來源（毛利率更高）。
但如果你揣摩，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)物云沒有沿著這個(gè)思路走，這是最重要的不同。
我早年聽朱保全演講時(shí)，那時(shí)恰是物業(yè)O2O如火如荼之際，但他仍然一直在側(cè)重強(qiáng)調(diào)：物業(yè)的重心，是對(duì)業(yè)主資產(chǎn)負(fù)有“保值增值”的管理責(zé)任。也即是說，萬(wàn)物云側(cè)重的是對(duì)硬件（“物”）的管理與服務(wù)，而非增值業(yè)務(wù)側(cè)重的是“人”（的需求）的服務(wù)。
這是有原因的，因?yàn)檫^于注重增值服務(wù)，歷史上導(dǎo)致有些物企會(huì)以極低的物業(yè)費(fèi)（比如最低有0.6元/平米）拿盤，然后從線上賺錢，但是線下的基礎(chǔ)服務(wù)一塌糊涂。最后演變成：業(yè)主怨聲載道，但是物企卻能賺錢。朱保全曾在很多個(gè)場(chǎng)合公開不贊成這樣的玩法，今天也沒有改變。
我建議個(gè)人投資者從這個(gè)角度去理解，也許才能更明白萬(wàn)物云為什么要搞“蝶城”，以及進(jìn)軍“科技”領(lǐng)域。我個(gè)人也更贊成這個(gè)理念，更貼近物業(yè)服務(wù)的本源。
其次，“蝶城”的探索。
萬(wàn)物云的“蝶城”，其實(shí)就是以“街道”為單位提供物業(yè)服務(wù)——以3公里為半徑，30分鐘內(nèi)可達(dá)的服務(wù)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)共管共享。
在8月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科表示，將在全國(guó)超過14900條街道中，選擇最有潛力的3400條街道，作為萬(wàn)物云“街道戰(zhàn)略”的首期目標(biāo)。
我覺得我們可以理解簡(jiǎn)單一點(diǎn)：如果說近些年物業(yè)模式一句話濃縮是“從線下走向線上”，那么萬(wàn)物云的探索的新模式是物業(yè)“從小區(qū)內(nèi)走向小區(qū)外”。但本質(zhì)，還是基于空間的服務(wù)。
這個(gè)探索的意義在于，物業(yè)服務(wù)的邊際效率可以大幅提升，而成本則能夠下降。
以深圳的坂田街道為例：在這個(gè)街道，萬(wàn)物云管理了11個(gè)住宅物業(yè)（2.27萬(wàn)個(gè)家庭），占街道家庭總戶數(shù)的36%，此外還管理了商業(yè)、寫字樓和社區(qū)資產(chǎn)等7個(gè)資產(chǎn)設(shè)施，通過供應(yīng)鏈資源整合、業(yè)務(wù)工單化、推進(jìn)人員共享，上半年這個(gè)街區(qū)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)毛利率同比增長(zhǎng)9.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)針對(duì)街區(qū)11個(gè)住宅物業(yè)2.27萬(wàn)家庭，萬(wàn)物云拓展家庭裝修、美居服務(wù)，月均合同額在今年第一季度為110萬(wàn)元，第二季度已經(jīng)增長(zhǎng)到310萬(wàn)元，增幅達(dá)到180%。
（拓寬服務(wù)半徑）
通過這樣的探索，坂田項(xiàng)目從常年虧損實(shí)現(xiàn)了盈利，成功實(shí)現(xiàn)降低人力54人，年度成本節(jié)約了500萬(wàn)元。
我舉一個(gè)細(xì)節(jié)，我了解到，在“蝶城”實(shí)踐中，萬(wàn)物云的保安是有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)月入過萬(wàn)的。因?yàn)樗梢岳瞄e暇時(shí)間，給街道內(nèi)的各個(gè)便利店送礦泉水甚至賣房子。
第三，萬(wàn)物云做科技的目的。
從報(bào)表上看，萬(wàn)物云來自科技的收入不多，但增幅很猛。
2019-2021年，萬(wàn)物云AloT及BPaaS解決方案服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.06億元、10.34億元、18.50億元，占比5.8%、5.7%、7.8%。2022年上半年，AloT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，同比增長(zhǎng)59%，是萬(wàn)物云主要業(yè)務(wù)中增幅最大的一項(xiàng)。
（萬(wàn)物云2021年?duì)I收結(jié)構(gòu)）
雖然占比少，但萬(wàn)物云在科技上的強(qiáng)調(diào)又用了很大力氣。比如公司每年固定拿出營(yíng)收的約1.5%用于科技研發(fā)，2021年的研發(fā)投入為3.74億元，上市募集的資金也有25%繼續(xù)投入研發(fā)。
一家物企，每年花幾個(gè)億搞研發(fā)，這在物業(yè)行業(yè)內(nèi)是絕無僅有的。由此也引發(fā)了投資者的困惑，萬(wàn)物云未來究竟能不能成為一間“科技”公司？
我是從上面的邏輯來理解的，我認(rèn)為大家暫時(shí)不用去想萬(wàn)物云未來會(huì)不會(huì)成為一家科技公司這個(gè)問題，那個(gè)誰(shuí)也回答不了，它是一個(gè)創(chuàng)造未來的過程。但是物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在面臨的痛點(diǎn)，必須要科技來解決，這是事實(shí)。以及，萬(wàn)物云如果要把“蝶城”做起來，也必須要進(jìn)行大量的科技投入。只有依賴科技，才能幫助萬(wàn)物云快速把成本降下來，尤其是人工成本（大家都清楚，物業(yè)最大的成本就是人工成本），進(jìn)而讓萬(wàn)物云構(gòu)建自身更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。
（萬(wàn)物云服務(wù)成本結(jié)構(gòu)）
上面說的坂田街道的實(shí)踐，對(duì)成本的節(jié)省，就是一個(gè)很好的說明。萬(wàn)物云把很多小區(qū)的物業(yè)前臺(tái)實(shí)現(xiàn)無人化改造，每年也節(jié)省了好幾百萬(wàn)。這也是科技帶來的效益。
這是我對(duì)萬(wàn)物云生意模式的理解，它走的不是“增值服務(wù)”的路線，而是繼續(xù)沿著“空間管理和服務(wù)”的方向走，由此才延伸出“蝶城-科技”的新戰(zhàn)略。
大家看不明白萬(wàn)物云，是因?yàn)槎荚谘刂锲蟋F(xiàn)有主流的發(fā)展路徑去理解萬(wàn)物云——它怎么這么難理解？但實(shí)際上，萬(wàn)物云的確是不同于現(xiàn)有的物企了，這是我認(rèn)為它所打開的物業(yè)行業(yè)全新的想象空間所在。這個(gè)模式在現(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)，的確沒有對(duì)手。
這時(shí)候大家再回頭看郁亮上面的回答，就更明了了：萬(wàn)物云證明了自己具備成為“城市服務(wù)商”的條件，而不是一家傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)。
03
下面看萬(wàn)科的毛利率問題。這也是一個(gè)投資者非常有擔(dān)憂的地方，他們的質(zhì)疑在于：和同行相比，萬(wàn)物云的毛利率不占優(yōu)，那么，憑什么要給你高估值呢？
看數(shù)據(jù)，萬(wàn)科2021年整體毛利率水平是16.96%，住宅部分是11.1%，這個(gè)在行業(yè)確是偏于中下游的。至今年年中，行業(yè)58家上市物業(yè)公司，平均毛利率為16%，高者甚至有超過30%。
（來源：wind）
從收入、利潤(rùn)的增幅看，大家也都差不多，萬(wàn)物云都能實(shí)現(xiàn)30%左右的增長(zhǎng)，但是在行業(yè)也不占優(yōu)。
關(guān)于這一點(diǎn)，朱保全曾公開回應(yīng)過：物業(yè)公司做到“超過10%的毛利率已經(jīng)非常好了”。因?yàn)?strong>這門生意本質(zhì)上賺的是酬金，接受業(yè)主的委托打理資產(chǎn)，不應(yīng)該太高。并且他重點(diǎn)談到了和業(yè)主信任關(guān)系的建立和維持問題，毛利率低更有利于實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。
站在企業(yè)穩(wěn)定、永續(xù)經(jīng)營(yíng)的角度，我個(gè)人更欣賞萬(wàn)科對(duì)物業(yè)這門生意底盤的理解。簡(jiǎn)單說，不是萬(wàn)科的毛利率太低了，而是其它的，太高了，高的不正常，也不可持續(xù)。
從常識(shí)角度，物業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率并非越高越好，它無法也不能成為一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，而應(yīng)該是一個(gè)利潤(rùn)率低但勝在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，賺錢難、賺慢錢，這一定是物業(yè)行業(yè)的基本邏輯。
我對(duì)尤其以住宅為主體的物企毛利率能超過20%甚至30%，感到不可思議，全世界都找不到有什么物業(yè)公司能做到這么高的利潤(rùn)。比如我們看北美最大的物業(yè)公司FSV（First Service），它的年?duì)I收和萬(wàn)物云相若，但是它的凈利潤(rùn)率常年只有大約4%！真正的是在賺小錢、賺“辛苦錢”。
（First Service商業(yè)模式）
相比之下，我們的物企，毛利率普遍都是FSV的3-4倍（萬(wàn)物云凈利是7.23%）。
我認(rèn)為這不可持續(xù)，長(zhǎng)期對(duì)物企自身也絕不是什么好事。
如果你參與過小區(qū)的物業(yè)管理，我相信聽到最多的一句話應(yīng)該是管理處不斷向你訴苦：“我們小區(qū)物業(yè)不賺錢，每年都是開發(fā)商補(bǔ)貼才勉強(qiáng)打平”。比如我所在的小區(qū)，管理處主任常常告訴我，小區(qū)每年物業(yè)費(fèi)收入大約600萬(wàn)，剛好夠數(shù)十位員工的人工成本支出，其它主要靠開發(fā)商車位租金的返還，才勉強(qiáng)做到收支平衡。
那么，這個(gè)矛盾立時(shí)就來了，一方面是各個(gè)小區(qū)對(duì)外宣稱難賺錢，但另一方面表現(xiàn)在公司報(bào)表上毛利率卻高達(dá)20-30%。這很快會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：業(yè)主不信任你。一旦有矛盾積累，他們很容易就組織起業(yè)主大會(huì)，要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)或是換一個(gè)收費(fèi)更低的物公司業(yè)，因?yàn)樗麄兘^對(duì)接受不了一個(gè)物業(yè)公司賺了那么多的利潤(rùn)還天天哭窮。
以一個(gè)靠近社會(huì)平均利率的水平來展開物業(yè)服務(wù)，是更有利于物企與業(yè)主之間構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定信任關(guān)系的方法，雖然利潤(rùn)率水平低，但是合同續(xù)簽率會(huì)更高，企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性更好。物業(yè)公司對(duì)利潤(rùn)率的期待不高，可以給到管理層更大的容錯(cuò)空間，去專心致志的做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，從而口碑也更容易做好。
相反，如果過于執(zhí)著的追逐業(yè)績(jī)，我相信在未來一定更容易失去很多客戶。如果大家不信，我建議去看一下彩生活的發(fā)展歷史，我之所以不看好它的模式，根本一點(diǎn)就在于：它的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)沒做好。我相信這個(gè)行業(yè)真正懂得物業(yè)底層邏輯（而非財(cái)務(wù)報(bào)表）的龍頭們，是明白這一點(diǎn)的。
而且，并非是利潤(rùn)率低就會(huì)估值低，這是兩碼事。比如上面那個(gè)FSV的案例，它的合同留存率超過95%（而且是1年期），市盈率超過40倍，高的時(shí)候達(dá)到60倍。投資者是會(huì)為這樣的確定性投資的。
04
以上是我對(duì)萬(wàn)物云上市的看法，這里面最重要的是對(duì)其生意模式的理解，相比于現(xiàn)行主流邏輯，我認(rèn)為萬(wàn)科對(duì)物業(yè)底層的理解更接近本質(zhì)，也更有持續(xù)性。雖然從報(bào)表上看，它和其它物企沒有什么區(qū)別，但是深入到業(yè)務(wù)里，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，根本是不同的路數(shù)。
所以，我才認(rèn)為萬(wàn)物云的探索，是真正有機(jī)會(huì)為這個(gè)物業(yè)行業(yè)打開一個(gè)新的想象空間的。這個(gè)時(shí)間周期我想不會(huì)短，但是我個(gè)人給予樂觀的信心。
對(duì)于有些童鞋擔(dān)心的現(xiàn)階段估值高的問題，我認(rèn)為這不是個(gè)問題，短期估值本身就不可知，情緒主導(dǎo)的太明顯。我更愿意基于長(zhǎng)周期的視角來回看，萬(wàn)物云現(xiàn)階段的這個(gè)估值在今天看，不便宜，但是放到長(zhǎng)周期里看，并不貴（當(dāng)然短期能有更低的價(jià)錢，當(dāng)然更好）。
為什么？
一則是，從FSV案例、頭部物企的市盈率看，萬(wàn)物云是持平的。二則是，我相信即便短期萬(wàn)物云估值略高，未來高增長(zhǎng)也將稀釋高估值。萬(wàn)物云的底盤夠扎實(shí)，后勁夠大，放眼未來數(shù)年，雙位數(shù)的增長(zhǎng)是非常有希望保持，我偏于堅(jiān)定認(rèn)為，它會(huì)成為一個(gè)很好的長(zhǎng)跑型選手。
正如郁亮所言：“時(shí)間會(huì)證明萬(wàn)物云的價(jià)值”。投資和做企業(yè)一樣，都要求你在非常時(shí)期，堅(jiān)持做難而正確的事，只有這樣的企業(yè)，才能勝出，資本市場(chǎng)最終也會(huì)給到你正確的價(jià)格。