傳言“飛”了一天后，眾安智慧生活用一紙公告證實(shí)了公司IPO的再次失利。
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1月12日晚間，該公司對(duì)外透露稱決定延遲全球發(fā)售，且將不會(huì)根據(jù)招股章程規(guī)定的時(shí)間表進(jìn)行，同時(shí)還將退回香港公開(kāi)發(fā)售以及優(yōu)先發(fā)售的申請(qǐng)股款。其強(qiáng)調(diào)，延遲全球發(fā)售的決定不會(huì)影響公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)，“公司正在審慎評(píng)估有關(guān)全球發(fā)售及上市的更新時(shí)間表”。
延期上市的消息來(lái)得猝不及防。就在當(dāng)日早間，眾安智慧生活還按流程披露了掛牌上市時(shí)間，稱公司將在1月16日上市買(mǎi)賣(mài)。
變故意味著這家杭州物企已經(jīng)在沖刺資本市場(chǎng)的路上三次折戟。
香頌資本董事沈萌在采訪中告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，退回認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)說(shuō)明企業(yè)將取消這次公開(kāi)募股，即終止IPO，“這種情況非常罕見(jiàn)”。
三闖港交所
眾安智慧生活成立于1998年，經(jīng)過(guò)二十余年的經(jīng)營(yíng)，公司的業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)從杭州擴(kuò)展至長(zhǎng)三角。截至2022年6月末，該公司擁有合約項(xiàng)目116個(gè)，對(duì)應(yīng)面積約1710萬(wàn)平方米；管理項(xiàng)目79個(gè)，總在管面積約1180萬(wàn)平方米，涵蓋8個(gè)城市及3個(gè)省份。
從城市能級(jí)來(lái)看，該公司在管項(xiàng)目多分布在二三線城市。截至2022年上半年，其在以浙江杭州、浙江寧波、安徽合肥、山東青島為主的二線城市擁有55個(gè)項(xiàng)目，面積約797.3萬(wàn)平方米，占總在管面積的68%左右；另在三線城市浙江金華擁有1個(gè)項(xiàng)目，在管面積約28.6萬(wàn)平方米。
與絕大多數(shù)物企一樣，眾安智慧生活主要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)、面向開(kāi)發(fā)商的增值服務(wù)以及面向物業(yè)業(yè)主及住戶的社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線產(chǎn)生收入，其中毛利率相對(duì)較低的物業(yè)管理服務(wù)是收入大頭。
根據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)，2019年至2021年以及2022年上半年，該公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.8億元、2.31億元、2.96億元、1.52億元，其中來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收入占比分別為88.6%、79.5%、69.4%及69.1%。
這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的管理規(guī)模都在一定程度上影響了眾安智慧生活的盈利水平。2022年上半年，該公司歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)25.1%至0.21億元，該指標(biāo)在2019年至2021年期間分別為0.21億元、0.37億元、0.39億元。
另一方面，眾安智慧生活的經(jīng)營(yíng)也頗為依賴眾安集團(tuán)。截至2022年6月末，其合共管理眾安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的39個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)在管面積約660萬(wàn)平方米，約占同期在管總項(xiàng)目及總在管面積的49.4%、56.3%；收入方面，該公司同期的物業(yè)管理服務(wù)收入中，約有73.3%來(lái)自眾安集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這一占比較2021年底的72.5%進(jìn)一步上升。
種種“硬傷”都為眾安智慧生活的上市埋下了隱憂，也催生了公司后續(xù)三戰(zhàn)港交所的動(dòng)態(tài)。
2021年6月，眾安集團(tuán)公告稱要分拆附屬公司眾安智慧生活在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，后者幾乎在同一時(shí)間遞交了招股書(shū)。6個(gè)月后，第一版招股書(shū)失效，其又于2022年1月底提交新一版招股書(shū)，并在當(dāng)年4月通過(guò)聆訊，但最終未能走到招股發(fā)售這一步。
2022年7月29日，眾安智慧生活“卷土重來(lái)”，第三次向港交所發(fā)起沖擊。這一次的流程頗為順利，公司5個(gè)月后通過(guò)聆訊，并在12月30日發(fā)布招股章程，進(jìn)行全球發(fā)售。
倘若一切順利，其將在2023年1月16日正式上市交易，成為今年第一家掛牌上市的物企。然而現(xiàn)實(shí)總是充滿變數(shù)，此次延期讓眾安智慧生活的上市之路又蒙上了一層陰影。
低谷中的物企
多名行業(yè)人士告訴記者，擬IPO企業(yè)在掛牌上市前隨時(shí)可能出現(xiàn)變數(shù)，即便是已經(jīng)公告了掛牌時(shí)間，例如市場(chǎng)反饋不佳、主要股東出現(xiàn)突發(fā)問(wèn)題、被監(jiān)管機(jī)構(gòu)叫停等。
在沈萌看來(lái)，眾安智慧生活退回認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)意味著其已經(jīng)完成或者部分完成招股，臨門(mén)一腳延遲IPO不排除有認(rèn)購(gòu)募資情況不及預(yù)期的可能，亦或是企業(yè)方面出現(xiàn)重大事件導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)。
香港資本市場(chǎng)的資深評(píng)論人黃立沖也表示，這種情況意味著公司的新股發(fā)行較為困難，相當(dāng)于此次上市不成功，后續(xù)的上市進(jìn)程就要視情況而定。
他直言，企業(yè)在招股上市時(shí)有規(guī)定時(shí)間表，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成發(fā)行，募集到符合預(yù)期的資金。倘若重新發(fā)行，就要保證公司此前提交的財(cái)務(wù)報(bào)表在發(fā)行期間還處于有效期，如果后者已經(jīng)過(guò)期，則需重新對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，然后重新遞表，“最快也要拖到三四月份”。
眾安智慧生活的曲折上市路一定程度上反映了物業(yè)板塊的現(xiàn)狀。2022年以來(lái)，受外資撤離等市場(chǎng)形勢(shì)影響，企業(yè)多次遞表失敗的情況越來(lái)越多，加之房地產(chǎn)行業(yè)低迷，物管企業(yè)的上市情緒也一度跌至冰點(diǎn)。
根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，2022年成功登陸港交所的物企只有6家，較2021年的13家大幅減少，而2020年有18家，2019年有8家。
具體來(lái)看，2022年這6家物企都在前三季度完成了上市，其中金茂服務(wù)、力高健康、東原仁知服務(wù)分別在去年3月、4月上市，魯商服務(wù)、蘇新服務(wù)、萬(wàn)物云則分別在7月-9月完成上市，第四季度至今，市場(chǎng)仍未出現(xiàn)新面孔。
新上市物企數(shù)量減少也導(dǎo)致了募資規(guī)模的下滑。中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟曾公開(kāi)表示，2022年物企IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業(yè)數(shù)量及融資水平收縮至2018年水平。
已上市物企的日子同樣不好過(guò)。
過(guò)去一年，物管行業(yè)整體估值回調(diào)。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，上市物企股價(jià)均值較年初整體下跌超過(guò)30%，61家上市物企僅有4家企業(yè)股價(jià)較年初或上市首日有所上漲。
也就是說(shuō)，去年有超過(guò)9成的上市物企，股價(jià)均較年初或上市首日下跌。物業(yè)股的低迷表現(xiàn)也從側(cè)面壓制了物管企業(yè)的上市熱情，2022年遞表的企業(yè)只有3家。
該機(jī)構(gòu)指出，物業(yè)股估值修復(fù)關(guān)鍵還是在于穩(wěn)地產(chǎn)，11月以來(lái)受政策提振影響，物業(yè)股估值已出現(xiàn)觸底反彈跡象，后續(xù)有望隨著房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)逐步回歸到合理估值范圍。