原創(chuàng)出品 | 「創(chuàng)業(yè)最前線」旗下「子彈財(cái)經(jīng)」作者丨段楠楠編輯｜馮羽美編｜倩倩審核｜頌文
曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的物管公司們，如今似乎正在被資本市場(chǎng)拋棄。
前幾年，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)上市公司為了方便融資，通常會(huì)把物業(yè)公司分拆上市，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主業(yè)和物業(yè)公司“兩條腿”走路。
(資料圖片僅供參考)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，物業(yè)公司不論是估值還是“稀缺性”都在下降，不少房地產(chǎn)物業(yè)公司上市計(jì)劃被擱置。但眾安集團(tuán)卻選擇逆流而上，在行業(yè)不景氣時(shí)將旗下物業(yè)公司眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“眾安智慧”）分拆上市。
眾安集團(tuán)成立于1997年，是一家總部位于杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍主要集中在浙江和長(zhǎng)三角地區(qū)。2022年眾安集團(tuán)銷(xiāo)售額為142.68億元，位列百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)第64位。
作為眾安集團(tuán)旗下物業(yè)公司，眾安智慧物業(yè)管理主要依托于母公司眾安集團(tuán)。2022年末，眾安智慧在管面積為1283.2萬(wàn)平方米，來(lái)自眾安集團(tuán)旗下項(xiàng)目超過(guò)五成。
靠母公司輸血能否撐起眾安智慧的上市之路？房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇，與之高度相關(guān)的物業(yè)公司又能否獨(dú)善其身？
1、募資金額不足，眾安智慧主動(dòng)延遲上市
雖然背靠眾安集團(tuán)，但在房地產(chǎn)整體下行背景下，眾安智慧想要順利募資上市絕非易事。
此次IPO，并不是眾安智慧第一次向港交所遞表。早在2021年6月，眾安智慧便向港交所遞交申請(qǐng)，但未能通過(guò)港交所聆訊。隨后又在2022年1月再度遞表，眾安智慧在2022年4月順利通過(guò)港交所聆訊，但公司并未發(fā)起招股，隨后招股書(shū)失效。
2022年7月眾安智慧第三次遞表，公司再度通過(guò)港交所聆訊，并在2022年12月28日全球發(fā)售，但在2023年1月12日發(fā)布公告稱(chēng)，公司將延期上市。
圖?/?攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議
2023年4月28日，眾安智慧第4次遞表，再度向港交所發(fā)起沖擊。
兩次通過(guò)港交所聆訊，一次已經(jīng)全球發(fā)售，眾安智慧主動(dòng)申請(qǐng)延后上市有點(diǎn)匪夷所思。相關(guān)市場(chǎng)人士也曾公開(kāi)表示：很少出現(xiàn)在投資者申購(gòu)的情況下，在即將上市的時(shí)間內(nèi)，IPO企業(yè)選擇退款延期上市。
從眾安智慧頻繁遞表來(lái)看，公司顯然十分渴望在港股上市。而多次推遲上市計(jì)劃，這種情況明顯對(duì)IPO企業(yè)不利。畢竟輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)中介費(fèi)已經(jīng)支出，且公司變卦也會(huì)失去公信力，不利于后續(xù)上市。
雖然眾安智慧并未交代延遲上市的原因，但從公司募資金額和行業(yè)情況來(lái)看，也能知悉一二。
第三次遞表，眾安智慧2022年12月30日至2023年1月9日面向全球招股，計(jì)劃最多募資2.25億港元，其中90%為國(guó)際發(fā)售、10%為公開(kāi)發(fā)售。
然而事與愿違，眾安智慧并未受到資金青睞。招股期結(jié)束后，眾安智慧僅獲得10家機(jī)構(gòu)申購(gòu)，申購(gòu)金額為0.38億港元，按照2.25億港元募資金額來(lái)算，僅獲得0.168倍資金申購(gòu)，可見(jiàn)市場(chǎng)申購(gòu)情緒有多低迷。
2、行業(yè)慘淡、利潤(rùn)增速下滑，公司上市依然艱難
對(duì)于眾安智慧認(rèn)購(gòu)不足，某券商房地產(chǎn)研究員對(duì)「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」表示，眾安智慧發(fā)行不受資金青睞核心原因有兩點(diǎn)，一是在房地產(chǎn)下行背景下，物業(yè)股不受資金青睞。二是眾安智慧自身業(yè)績(jī)不太“性感”。
2022年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)股票被資金爭(zhēng)相拋售，連帶著物業(yè)股也被市場(chǎng)所拋棄。
以物業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)為例，2021年7月碧桂園服務(wù)股價(jià)漲至84.437港元/股，隨后碧桂園服務(wù)股價(jià)便進(jìn)入漫長(zhǎng)的下跌周期，2022年11月公司股價(jià)最低跌至6.109港元/股，區(qū)間股價(jià)跌幅高達(dá)92.77%。
雖然近期股價(jià)有所反彈，但公司股價(jià)仍只有巔峰時(shí)八分之一左右。
其余港股物業(yè)上市公司也面臨同樣情況，融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)股價(jià)都只有巔峰期十分之一左右。
在港股上市物業(yè)公司普遍暴跌的背景下，眾安智慧上市發(fā)行自然不受投資者待見(jiàn)。
另外，與其余上市物業(yè)公司相比，眾安智慧發(fā)行估值顯然過(guò)高。按照眾安智慧發(fā)行股本和募集資金來(lái)看，眾安智慧發(fā)行市值在10億港元左右，折合人民幣為9億元左右。
招股書(shū)顯示，2022年眾安智慧凈利潤(rùn)為5094萬(wàn)元，初步測(cè)算，眾安智慧發(fā)行市盈率接近18倍。作為對(duì)比，截至6月19日，物業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)動(dòng)態(tài)市盈率為16.47倍。
同為浙江省小型物業(yè)公司南都物業(yè)市盈率僅為14.79倍，與上述兩家物業(yè)公司相比，顯然眾安智慧發(fā)行市盈率較高。
眾安智慧業(yè)績(jī)不夠“性感”也是公司發(fā)行失敗的重要原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，公司收入分別為2.31億元、2.96億元、3.20億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為17.7%。同期，公司凈利潤(rùn)分別為4705萬(wàn)元、4179萬(wàn)元、5094萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率僅為4%。
圖 /?眾安智慧招股書(shū)
雖然公司利潤(rùn)仍在增長(zhǎng)，但增速較前兩年明顯下滑。2018年至2020年，眾安智慧生活的凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率曾高達(dá)60.3%，2020年至2022年，公司凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率降至4%。除去母公司暴雷的物業(yè)公司，眾安智慧盈利增速在百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)墊底。
物業(yè)股在資本市場(chǎng)不受待見(jiàn)，眾安智慧盈利能力有所下降，是眾安智慧招股發(fā)行、資金申購(gòu)異常低迷的核心原因。未獲得充足認(rèn)購(gòu)，眾安智慧上市日期只能延遲。如今公司第4次遞表恐怕依然很難獲得機(jī)構(gòu)資金足額認(rèn)購(gòu)，再次沖擊上市很可能繼續(xù)以失敗告終。
3、大股東無(wú)償占用資金，拖累公司擴(kuò)張
眾安智慧盈利增速下滑，縱然是行業(yè)環(huán)境所致，但另一部分原因則來(lái)自于母公司眾安集團(tuán)。
「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」注意到作為眾安集團(tuán)子公司，眾安智慧過(guò)于依賴(lài)母公司給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不利影響。從營(yíng)收來(lái)看，眾安智慧業(yè)務(wù)主要為三部分，分別是物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。
其中物業(yè)管理服務(wù)為公司核心業(yè)務(wù)，2022年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.24億元，占公司總營(yíng)收比例為69.9%。
圖 / 按業(yè)務(wù)線劃分的收入明細(xì)（眾安智慧招股書(shū)）
截至2022年12月31日，眾安智慧物業(yè)管理項(xiàng)目為95個(gè)，物業(yè)總管面積為1283.2萬(wàn)平方米，其中來(lái)自眾安集團(tuán)及其子公司、合營(yíng)企業(yè)物業(yè)管理面積為690萬(wàn)平方米，占眾安智慧在管面積比例為54%。
圖 /?眾安智慧招股書(shū)
另外，眾安智慧2022年3.20億元營(yíng)收中有2.47億元來(lái)自眾安集團(tuán)及其子公司，占比高達(dá)77.2%。
由于物業(yè)公司的特殊性，營(yíng)收來(lái)自關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)公司原屬正常，但關(guān)聯(lián)交易過(guò)多也會(huì)帶來(lái)弊端。首先過(guò)多關(guān)聯(lián)交易會(huì)增加公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使公司陷入財(cái)務(wù)困境（如給大股東提供擔(dān)保、大股東占用資金等）。
其次會(huì)影響公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力，公司營(yíng)收過(guò)多來(lái)自關(guān)聯(lián)方，會(huì)讓公司獨(dú)立自主能力變差，若關(guān)聯(lián)方自身難保，公司很有可能陷入困境。
這兩點(diǎn)在物業(yè)公司屢見(jiàn)不鮮，例如中國(guó)恒大就曾大規(guī)模占用恒大物業(yè)134億元資金，導(dǎo)致恒大物業(yè)自身經(jīng)營(yíng)陷入困難。另外，融創(chuàng)服務(wù)也對(duì)融創(chuàng)中國(guó)應(yīng)收賬款計(jì)提了14億元壞賬，對(duì)公司歸母利潤(rùn)的影響約10億元，融創(chuàng)服務(wù)因此陷入虧損。
對(duì)于眾安智慧來(lái)說(shuō)也是如此，從公司現(xiàn)金流來(lái)看，眾安智慧幾乎每年都會(huì)產(chǎn)生大量經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。2020年至2022年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分別為9118.9萬(wàn)元、2817.5萬(wàn)元、-330萬(wàn)元。同期公司年末現(xiàn)金及等價(jià)物分別為1.31億元、5022.5萬(wàn)元、4472.4萬(wàn)元。
圖 /?眾安智慧招股書(shū)
在大量現(xiàn)金結(jié)余情況下，2020年至2022年眾安智慧利息收入僅為14萬(wàn)元、28.4萬(wàn)元、15.1萬(wàn)元。年化收益率分別只有0.1%和0.5%、0.3%，甚至遠(yuǎn)不如當(dāng)年銀行活期存款利息。
圖 /?眾安智慧招股書(shū)
眾安智慧現(xiàn)金收益率極低的核心原因是，公司貨幣資金被大股東所占用。招股書(shū)顯示，2020年眾安智慧為包括眾安集團(tuán)在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方墊款1975.5萬(wàn)元，2021年墊款更是高達(dá)1.32億元。在招股書(shū)中眾安智慧坦言為眾安集團(tuán)墊款并未收取任何利息，資金均為無(wú)償使用。
圖 / 重大關(guān)聯(lián)方交易（眾安智慧招股書(shū)）
眾安集團(tuán)大量占用眾安智慧資金，是關(guān)聯(lián)方在公司占比太重的原因所導(dǎo)致，也是財(cái)務(wù)內(nèi)控不規(guī)范的表現(xiàn)。母公司占用公司資金，導(dǎo)致公司利息收入減少，直接損害了眾安智慧的利益。
另外，由于母公司大量占用眾安智慧資金，導(dǎo)致眾安智慧無(wú)法做并購(gòu)，影響了公司物業(yè)在管面積擴(kuò)張速度。
2020年，眾安智慧物業(yè)在管面積為1081.7萬(wàn)平方米，2022年增長(zhǎng)至1283.4萬(wàn)平方米，三年內(nèi)眾安智慧物業(yè)在管面積僅增長(zhǎng)18.65%。幾乎是同期所有港股上市物業(yè)公司在管面積增長(zhǎng)最少的企業(yè)。
為了擴(kuò)大并購(gòu)規(guī)模，眾安智慧把目光投向了資本市場(chǎng)。此次IPO，眾安智慧計(jì)劃使用募集資金的0.81億港元用于并購(gòu)，以提升第三方物業(yè)管理面積。
從IPO募資用途可以看出，眾安智慧并非不想并購(gòu)，只是礙于眾安集團(tuán)長(zhǎng)期占用公司資金，導(dǎo)致眾安智慧沒(méi)有能力并購(gòu)。
從招股書(shū)情況來(lái)看，眾安集團(tuán)已經(jīng)返還眾安智慧部分資金。但市場(chǎng)依舊擔(dān)心，眾安集團(tuán)未來(lái)會(huì)繼續(xù)占用眾安智慧資金。
畢竟2023年眾安集團(tuán)將迎來(lái)償債高峰?？藸柸鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，眾安集團(tuán)借款總額為169.9億元，一年內(nèi)需償還債務(wù)占比為21%，一到兩年占比為45%。
對(duì)于眾安智慧來(lái)說(shuō)成功募資上市只是第一步，如何與大股東劃清界限，不被眾安集團(tuán)拖下水，才是公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)的重中之重。
*文中題圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。