這兩天，朋友圈里傳發(fā)的一則海報(bào)引發(fā)了很大震動(dòng)。
平頂山市區(qū)東部一家知名樓盤(pán)推出的6套“特惠”房源中，最低一套的價(jià)格竟低至3331元/m2，讓一些業(yè)內(nèi)人士驚的目瞪口呆。3月市區(qū)高層住宅的均價(jià)是每平米6006元/m2，這一價(jià)格僅是均價(jià)的一半出頭。
(資料圖片僅供參考)
按照這一“特惠”價(jià)格，這套106平左右的新房35萬(wàn)多元就能拿到手。
面對(duì)這張海報(bào)，人們很震驚：
真的假的？
咋會(huì)這么低？
這不是在賠本甩賣(mài)嗎？
朋友圈發(fā)這張海報(bào)的，有中介人員，也有推出這個(gè)特惠樓盤(pán)的銷(xiāo)售主管，且都標(biāo)有自己的號(hào)，看來(lái)應(yīng)該是真的。
單就這套低價(jià)格的房子來(lái)說(shuō)，肯定是賠本的。不過(guò)，筆者細(xì)細(xì)看了這張海報(bào)并參考相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)了以下情況。
一是，這6套特惠房源均是該樓盤(pán)的16號(hào)樓。16號(hào)樓是30層的高層，兩梯四戶(hù)，共120套房源。這棟樓目前已建蓋至16層，交房日期據(jù)了解是2024年的12月底。
二是，這套價(jià)格最低的房源是頂層——30層的中間戶(hù)，其他5套房源分布在6層、10層、17層、20層、21層。這5套特惠房源可不是3300多一平了，而是在4100多——4300多之間。6套特惠房源的均價(jià)在4100元/m2左右。
三是，這家樓盤(pán)的地塊是2019年11月拿的，成交單價(jià)221萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)1326元/m2。雖然其頂層的價(jià)格低至3331元，但中間層的房源多在每平4000以上，其中16層的價(jià)格在4600元左右。
如果這棟16號(hào)樓的整體均價(jià)是4000元/m2，筆者感覺(jué)這已是最低的成本線了，即便不賠錢(qián)，也不會(huì)掙錢(qián)了。
據(jù)了解，最近一年來(lái)這家樓盤(pán)的房?jī)r(jià)一直是市區(qū)最低的價(jià)格之一，近幾個(gè)月的銷(xiāo)售量也很不錯(cuò)，3月的備案量還拿了市區(qū)第一。
銷(xiāo)量那么好，按說(shuō)是不應(yīng)該繼續(xù)拉低價(jià)格促銷(xiāo)的。
也許，這正是大牌房企的高明之處吧，率先降價(jià)搶市場(chǎng)，大幅折扣奪客戶(hù)，當(dāng)其他樓盤(pán)觀望一陣子、再商量一陣子后開(kāi)始跟進(jìn)時(shí)，區(qū)域里的客戶(hù)可能就被人家搶得差不多了。
這家樓盤(pán)的銷(xiāo)售招數(shù)，與同屬一個(gè)集團(tuán)的萬(wàn)達(dá)附近的某某府是一樣的，形勢(shì)好時(shí)，能賣(mài)到每平七八千，遇到風(fēng)吹草動(dòng)立馬降價(jià)，形勢(shì)好轉(zhuǎn)又即刻拉升價(jià)位。
這樣的效果也是很明顯的，形勢(shì)好時(shí)掙大錢(qián)，形勢(shì)差時(shí)寧肯不掙錢(qián)也要保持銷(xiāo)售現(xiàn)金的回流。畢竟能活下去，才是王道。
一個(gè)往往被人忽視的市場(chǎng)規(guī)律是，決定房?jī)r(jià)的第一因素是供需，而不是成本。當(dāng)需求減少時(shí)，率先大幅降價(jià)是爭(zhēng)搶客戶(hù)最有效的手段。
市區(qū)樓市同行對(duì)此是什么反應(yīng)呢？
筆者聯(lián)系了幾家樓盤(pán)的高層人士，他們的回答分別是：
生氣型：這讓別人還咋賣(mài)？市場(chǎng)就是被這號(hào)開(kāi)發(fā)商給搞亂了……
猶豫型：這可麻煩了，跟進(jìn)吧賠錢(qián)，不跟吧賣(mài)不動(dòng)……
果斷型：公司開(kāi)了一天會(huì)，我們的措施會(huì)馬上出來(lái)……
抗拒型：不能被帶節(jié)奏，他財(cái)大氣粗有錢(qián)賠，俺可賠不起……
懷疑型：誰(shuí)會(huì)干賠本的買(mǎi)賣(mài)？這樣降價(jià)，不降標(biāo)減配才怪呢……
如此大幅拉低價(jià)位，的確會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。對(duì)周邊競(jìng)盤(pán)來(lái)說(shuō)，可謂是降維性的打擊；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)更低，觀望情緒會(huì)更濃。
這是否會(huì)帶來(lái)市區(qū)樓市的內(nèi)卷？
初聽(tīng)內(nèi)卷不知意，再聽(tīng)已是卷中人。走著瞧吧……
編輯：LS
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